Кто в доме хозяин?

01.06.2016 Вы нам писали
Михаил Трипольский
(0)
Поделитесь с друзьями:

Я хочу купить дом. Уже кое-что присмотрел.  Однако мне сказали, я должен буду подчиниться требованиям Нomeowners association (HOA). Что вы можете сказать на этот счет?

Михаил, Бруклин

 

Один из пяти американцев, который является членом homeowners association (HOA), даже владея собственным домом, вынужден подчиняться целому сонму правил и ограничений, за невыполнение которых их не только могут оштрафовать, но и недвижимость отнять.
В настоящее время 55 млн американцев живут в домах, входящих в HOA. Верховодят в этих сообществах руководители домовладельческих ассоциаций, требующие от своих членов неукоснительно выполнять установленные правила - covenant, conditions and restrictions (CC&Rs).
Ремонт, покраска стен, уход за лужайкой возле дома, посадка деревьев, вывешивание государственного флага, размеры домашнего бассейна, установка телевизионной антенны на крыше и многое, многое другое регламентируется уставом конкретного домовладельческого сообщества.
«Четыре из пяти домовладельцев согласны с ограничением своих прав, однако для 20% существование в подобных условиях – серьезная проблема», - говорит эксперт в вопросах прав потребителей Кен Хэйланд, директор National Institute of Community Management.
По словам Хэйланда, внести изменения в правила домовладельческого сообщества тяжелее, чем в Конституцию страны. Этакий чугунный устав. Очень часто он составляется специалистами фирмы-застройщика (developers), которые сами в возведенном комплексе не живут.
«Если вас занесла судьба в такие коллективы собственников, то лучше сразу зарубить себе на носу: отступление от правил хоть на йоту может повлечь очень серьезные последствия, - разъясняет ситуацию профессор Университета Иллинойса Эван МакКензи, автор книги «Приватизационная утопия. Домовладельческие ассоциации и усиление власти их верхушки». – Дом принадлежит вам, однако вы не вправе делать с ним все, что вам заблагорассудится. Это же относится и к территории, на которой он стоит».
МакКензи подчеркивает: внесение изменений в установленные правила задача архисложная. Во-первых, руководство HOA традиционно сопротивляется любым новшествам. Во-вторых, для отмены или пересмотра того или иного пункта  CC&Rs необходимо согласие большинства членов HOA.
«Многие домовладельцы готовы терпеть ограничение своих прав, опасаясь, что нововведения внесут сумятицу в их размеренную жизнь, - говорит МакКензи. – Однако есть и такие, кто не может смириться с тем, что перекрасить стены дома нельзя без разрешения правления. Я уже не говорю о запретах вывешивать на флагштоке национальный стяг страны. Незанание правил не освобождает от ответственности. Вступая в HOA, следует очень внимательно читать условия договора. За отклонение от принятых норм домовладельца сначала оштрафуют. А затем, если дело пойдет на принцип, его дом, вполне официально, выставят на продажу».
Может показаться странным, что в Америке, славящейся своими демократическими традициями, получили распространение подобные мини-диктатуры, над которыми, де-факто, не властны ни Конгресс, ни штатные легислатуры, ни муниципальные власти.
«Исторически, появление домовладельческих ассоциаций с жестко регламентированной правовой базой объясняется потребностями в доступном жилье», – рассказывает МакКензи. – Застройщики заключали устное, взаимовыгодное соглашение с муниципальной администрацией. Первые строили жилые комплексы на льготных условиях, вторые, желая получить больше сборов в виде налогов на недвижимость, не вмешивались в дела домовладельческих сообществ – Common Interest Development (CIDs). Их правления постепенно превратились в местные правительства со своими законами».
Эксперты указывают: данный опыт получил в США очень широкое распространение. В наши дни почти все новые жилые комплексы, возводимые в густонаселенных районах  - это CIDs. Такого рода застройки кардинально изменили лицо американского домовладения. «В больших городах США традиционные семейные дома исчезают, а на их место приходят жилые комплексы, власть в которых принадлежит домовладельческим ассоциациям», - считает МакКензи».
Упоминаемый мною выше Хейланд считает данную тенденцию приемлемой. «Эти застройки подходят для людей, готовых пожертвовать частью своих личных прав, свободой выбора, - говорит он. – Никто никого не принуждает, подчинение правилам домовладельческих ассоциаций добровольное. Не хочешь жить в такого рода сообществе, не вступай в него».
Однако не все так просто. Дело в том, что агентства по торговле недвижимостью далеко не всегда разъясняют своим клиентам, что приобретаемый ими дом – составная часть homeowners associations. Многие покупатели узнают об этом задним числом, а с правилами HOA знакомятся уже после подписания документов на владение домом. Впрочем, даже если им этот многостраничный документ предоставят до окончательного заключения сделки, досконально разобраться в нем без помощи специалиста не просто.
Конфликтные ситуации в домовладельческих ассоциациях весьма распространены. Одно дело, говорит эксперт Андра Вэнстинхауз, когда домовладельческие комитеты ратуют за жесткое выполнение установленных правил с тем, чтобы рыночная стоимость принадлежащей людям недвижимости не снижалась. Другое дело, когда их руководство HOA стремится регламентировать каждый шаг своих членов. Дело порой доходит просто до абсурда. Так, в одном из жилых комплексов администрация потребовала убрать с почтового ящика домовладельца стикер его любимой бейсбольной команды. В другой жилищной ассоциации ее члену запретили выставлять на окнах плакаты антивоенного содержания.
Отказ подчиниться ведет к штрафам, а нежелание их платить – к выселению. Не случайно среди выставленной в различных штатах недвижимости можно встретить немало домов людей, которых изгнали из домовладельческого сообщества. В такое трудно поверить, однако факты – упрямая вещь.
Конфликты не всегда заканчиваются просто изгнанием ослушников. Известны случаи, когда лишенные своей собственности люди убивали или калечили членов HOA. Оправдать такие действия нельзя, а вот понять доведенных до отчаяния людей можно. На насилие отвечают насилием...


Автор:  Михаил Трипольский

Возврат к списку


Добавить комментарий
Текст сообщения*
Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Защита от автоматических сообщений