ITIN и недвижимость

13.02.2019 Вы нам писали
Михаил Трипольский
(0)
Поделитесь с друзьями:

Несколько номеров назад, отвечая на вопрос о Social Security, вы рассказали про индивидуальный налоговый номер ITIN, заметив, что с его помощью нелегал может приобрести недвижимость в США. Нельзя ли подробнее ответить на этой вопрос?
Валерий, Манхэттен

У нас нет свежих данных о нелегалах-домоваладельцах, однако согласно отчету Migration Policy Institute, в основе которого - данные переписи населения США за 2014 год, домовладельцами являются 3,4 млн нелегалов – 31%. Нелегалы оплачивает приобретенную недвижимость либо за наличные, либо  предпочитают брать моргидж в банке, используя для этого индивидуальный налоговый номер ITIN: его можно получить в IRS. Номер этот создавался не под нелегалов, а для иностранцев, имевших в США бизнес или инвестиции, не располагая номером Social Security.
До 2000 года финансовые институты отказывали в предоставлении моргиджей людям, незаконно находящимся в США. Однако желание сделать нелегалов своим клиентами внесло коррективы в банковскую политику.
Менеджеры финансовых институтов требуют от лиц, предъявивших им ITIN, копии налоговых деклараций за два последних года. Кроме того тщательно проверяются счета за коммунальные услуги, копии документов о денежных переводах на родину и даже чеки за приобретенные в универсамах и небольших магазинах товары.
Alterra Home Loans одна из финансовых компаний, предоставляющих нелегалам ITIN-моргиджи. По словам Джейсона Мэдиедо, президента и управляющего фирмой, компания выдала такую ссуду на приобретение дома 300 своим клиентам. «Три моргиджа, выданных нелегалам, уже полностью выплачены, - говорит Мэдиедо. - Среди наших клиентов нет заемщиков,  которые не смогли продолжать выплачивать ссуду. Чтобы получить ITIN-моргиджи семья нелегалов должна отложить сумму для внесения 20-процентного первоначального взноса (down payment). Мы выдаем ссуду под фиксированную ставку на 30 лет». ITIN-моргиджи вдвое дороже обычных (4%), и предоставляются заемщикам под 7-8 процентов годовых.
Приобретение своей недвижимости «большая мечта» для нелегалов, и все большее число из них ее успешно реализуют. «После избрания Трампа президентом многие наши клиенты задавали резонные вопросы: как скажется новая политическая реальность на их статусе домовладельца, что будет с их недвижимостью, каковы перспективы для тех, кто хотел бы купить дом,- говорит Мэдиедо. – Люди обеспокоены, их тревогу можно понять. Но вот что интересно, при всем при том число нелегалов, желающих стать домовладельцами, не сократилось. По закону отсутствие легального статуса не является препятствием для приобретения недвижимости в Америке».
По данным Pew Hispanic Center, чем дольше нелегалы живут в США, тем вероятнее увидеть среди них домовладельцев. Так, по данным за 2008 год, среди тех, кто, прожив в Америке меньше 10 лет, свой дом имели 27% нелегалов, среди тех, чей стаж более 10 лет – 45%.
Пионерами в области кредитования нелегалов выступили небольшие банки, надеясь таким образом оживить рынок недвижимости в определенной местности.
Особенно активно банки стали работать с нелегалами, желающими приобрести недвижимость в годы правления Барака Обамы. Их владельцы были уверены, что массовым депортациям пришел конец, а всеобъемлющая иммиграционная реформа не за горами. В 2009 году 216 тысячам заемщиков из числа нелегалов было выдано займов на сумму в $44 млрд, в 2011-м этот показатель возрос до $85 млрд (375 тыс. заемщиков).
Интересно, что собственные инициативы по работе с нелегалами разработали Citigroup Inc., Wells Fargo & Co., Fifth Third Bancorp, The Bank of America, Deutsche Bank AG (осуществлял свои операции в тесном сотрудничестве с Hispanic National Mortgage Association).
Этот факт должен быть интересен тем, кто ни за что не хочет поверить, что нелегалы платят налоги. Согласно отчету Institute on Taxation and Economic Policy (ITEP) сумма ежегодно выплачиваемых нелегалами-домовладель-цами налогов на недвижимость составляет $3,6 млрд.
«Лопается миф о нелегалах-паразитах, - говорит Мег Вихи, директор ITEP и соавтор отчета. – Наши данные свидетельствуют, что работающие нелегалы, а таких большинство, не только вносят значительный вклад в экономику, жизнь городов и штатов, но и перечисляют в муниципальные и штатные бюджеты миллиарды долларов в виде налогов, которые идут на финансирование различных программ».
Резонный вопрос: не рискуют ли финансовые организации, предоставляющие моргиджи нелегалам, в случае ареста и депортации заемщика?
«Из своего опыта могу сказать, что никаких проблем в этом случае не возникает, - отвечает на этот вопрос Брюс Маркс, управляющий Neighborhood Assistance Corporation of America. – Даже если заемщика депортируют, выплаты за взятый  моргидж продолжаются. Деньги вносят члены семьи или родственники, у которых есть иммиграционный статус. На экстренный случай у семьи нелегала есть план B, C, D».
Большую часть жилищных ссуд нелегалам оформляют банки местного уровня или кредитные союзы. Задолженности по выплатам крайне редки и таких случаев меньше, чем при выдаче моргиджа обычным клиентам. По данным marketplace.org, финансовая организация Guadalupe Credit Union выдала ITIN-моргиджей на $16 млн, показатель задолженности – 1,24%. Финансовая организация Latino Community Credit Union выдала клиентам программы DACA (нелегалы, привезенные родителями в США в детском возрасте и получивших временную защиту от депортации) 1515 моргиджей: задержка по выплатам составляет 0,82%.   Согласно  marketplace.org, ITIN-моргиджи составляют значительную часть «портфеля жилищных ссуд» кредитных союзов, показатель задолженности по ним –
1,16%.
Компания Alterra Home Loans, о которой упоминалось выше, также работает с «дасовцами», оформив им более тысячи ссуд на покупку жилья. «Мы не собираемся приостанавливать выдачу моргиджей нелегалам, - говорит ее управляющий Мэдиедо. – Мы готовы рисковать и помогать людям».
А вот Маркс из Neighborhood Assistance Corporation of America не скрывает своих опасений, связанных с иммиграционной политикой администрации Трампа. «Люди в тревоге и эта тревога сказывается на  желании иммигрантов без статуса инвестировать деньги, открывать бизнесы, покупать дома».


Автор:  Михаил Трипольский

Возврат к списку


Добавить комментарий
Текст сообщения*
Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Защита от автоматических сообщений