Что будет с квартплатой в Нью-Йорке?

Что будет с квартплатой в Нью-Йорке?

01.07.2021 Нью-Йорк – штат и город
Михаил Трипольский
(0)
Поделитесь с друзьями:
Что будет с квартплатой в Нью-Йорке?

На прошлой неделе члены нью-йоркского Rent Guidelines Board (RGB), от решения которого зависит ситуация с квартирами со стабилизированной квартплатой - таковых в «столице мира» 1,2 млн единиц, проголосовали за умеренное увеличение аренды.

Новое повышение начнется в октябре нынешнего года. Важный момент: при переоформлении договора (lease) аренды на 1 год, первые шесть месяцев квартплата остается прежней, вторые полгода лендлорды смогут увеличить ее на 1,5%. В случае переоформления договора на 2 года – повышение составит 2,5% без полугодичной «заморозки». Данное решение было поддержано 5 членами RGB, четверо проголосовали против.
Объясняя свое решение, один из членов RGB Алекс Шварц сказал в интервью «Нью-Йорк таймс»: «Хотя Нью-Йорк постепенно выходит из кризиса, в котором он оказался по причине COVID-19, наш город все еще находится в худшей ситуации, чем другие регионы страны. Поэтому мы решили предоставить местной экономике больше времени для восстановления, перед тем как начнется повышение квартплаты».
Адвокатов и общественных активистов, представляющих интересы жильцов, слова мистера Шварца не удовлетворили. «В течение десятилетий арендная плата в секторе жилья неуклонно росла, что было вопиющей несправедливостью в отношении квартиросъемщиков», - заявила Лея Гудридж, одна из двух членов RGB, проголосовавших против повышения квартплаты.
Справедливости ради, отмечает «Нью-Йорк таймс», последние семь лет решения RGB были довольно благосклонны к жильцам в домах со стабилизированной квартплатой: в трех случаях повышение арендной платы было «заморожено», в четырех она была поднята незначительно. Однако и в словах Гудридж нет преувеличения: до семилетки рост аренды был весьма значительным: очень часто при переоформлении договора на 1 год RGB поднимала квартплату на 3%, при переоформлении договора на два года – на 8!
Все изменилось с приходом на пост мэра Билла ди Блазио, который четко и без обиняков принял сторону жильцов. Сменивший Майкла Блумберга прогрессивный демократ заявил, что его цель сделать жилье в городе более доступным. Все девять членов RGB также назначались ди Блазио, что позволило ему внести коррективы в состав этого комитета.
В этом году Нью-Йорк будет избирать нового мэра, который сохранит все властные полномочия ди Блазио. Расклад политических сил позволяет демократам надеяться, что самая высокая должность в городе останется за ними. Это позволит муниципальным властям оказывать прямое влияние на рост квартплаты в одном из самых дорогих мегаполисов страны.
Отметим, что еще до наступления коронавируса, около половины из 5,3 млн квартиросъемщиков Нью-Йорка отдавали за жилье более 30% своего дохода. Из них немалая часть вынуждена была выделять на квартплату еще больше – 50%. А ведь даже более 30% считается серьезным финансовым бременем.
Обсуждения повышения арендной платы в домах со стабилизированной квартплатой (к ним относятся дома, построенные в Нью-Йорке с 1947 по 1974 год), в которых проживает не менее 2,3 млн человек, всегда проходят бурно. Можно только посочувствовать членам RGB, которые испытывают мощнейшее давление как со стороны лобби жильцов, так и лобби лендлордов. Однако в этом году баталия, как пишет «Нью-Йорк таймс», носила просто сюрреалистический характер. Как и в 2020 году трансляция решающего заседания комитета девяти проходила в виртуальном режиме. При этом двое комитетчиков «заседали», находясь на ралли сторонников жильцов. Сразу же после итогов голосования поднялся такой шум, что просто заглушил голос председателя комитета Дэвида Рейса. Микрофоны планируемых докладчиков пришлось выключить.
Как показывает статистика, хоть и небольшое, но все же большинство ньюйоркцев оплачивает аренду жилья по рыночным ценам. Размеры квартплаты в городе остаются среди самых высоких в США, невзирая на то, что в период коронавируса она опустилась до самой низкой отметки за последние 10 лет. Многие семьи сталкиваются с проблемой трудоустройства, и при одном работающем расходы семейного бюджета на оплату квартиры возросли: с 30 до 50 и даже 75%. Таким семьям все сложнее вносить арендную плату.
Проблема эта сегодня стоит остро не только перед ньюйоркцами, с ней сталкиваются и в других регионах страны. Мораторий на выселение, введенный федеральным правительством в разгар пандемии, должен был истечь в июне, но продлен на один месяц в целом по стране, а власти штата Нью-Йорка распространили его действие и на август.
Наличие моратория не означает, что лендлорды не могут обращаться в жилищный суд на жильцов, не вносящих квартплату. С начала пандемии в New York City Housing Court было подано 57 тыс. исков. Однако их рассмотрение может начаться только после отмены моратория и, по мнению экспертов, затянуться на месяцы, а то и годы.
В условиях проблем с внесением квартплаты губернатор Нью-Йорка Эндрю Куомо объявил программу помощи жильцам штата, которые испытывают финансовые трудности и не в состоянии внести арендную плату. Стоимость программы $2,7 млрд, основная часть средств – федеральные субсидии. Помощь будет оказываться не всем семьям, зарабатывающим меньше 80% среднего дохода по региону. В случае одобрения заявления подателям будет возмещено до 12 месяцев просроченной арендной платы. Кроме того, предусмотрено и возмещение годичных расходов на коммунальные услуги. По данным Office of Temporary and Disability Assistance – это ведомство контролирует реализацию данной программы, с 1 июня уже подано более 110 тыс. заявлений. Информацию об этой программе можно получить на веб-сайте - https://otda.ny.gov/programs/emergency-rental-assistance/.
Как сами жильцы, так и организации, представляющие их интересы, настаивают, что экономика Нью-Йорка еще не достигла уровня, исходя из которого, можно было бы оправдать повышение квартплаты. Многие жители все еще не могут найти работу трудятся, неполную неделю или живут на пособие по безработице, что создают проблемы с внесением аренды.
Интересно, что представители жильцов полагают: в нынешних условиях членам RGB следовало... понизить размер аренды. Однако за 52 года существования данного комитета он ни разу так не поступал. Несколько членов RGB в ходе предварительного обсуждения согласились с жильцами и предложили пойти на уменьшение квартплаты, но большинство их коллег с ними не согласилось.
Реакцию лендлордов на финальное решение RGB можно охарактеризовать одним словом – разочарование. По их мнению, как власти города, так и члены комитета не захотели учесть все возрастающие расходы на содержание домов в нормальном состоянии. Счета за пользование водопроводом становятся все больше, дорожает рабочая сила, увеличиваются налоги на недвижимость. Двое членов RGB, представлявших лендлордов, настаивали на увеличении квартплаты по одногодичному договору на 2,75%, по двухгодичному – на 5,75%. Их предложение было отвергнуто. «Увеличение квартплаты должно быть соизмеримо с увеличением расходов лендлордов на содержание жилищных объектов, - заявил Роберт Эрлих, один из двух их представителей в RGB. –

Пандемия нанесла сильный удар по домовладельцам: многие жильцы не вносили арендную плату 15 месяцев».
То, что лендлорды сталкиваются в период пандемии с серьезными вызовами, трудно отрицать. «Нью-Йорк таймс» приводит в качестве примера Сэма Шрейбера, владельца 125 единиц жилья в Манхэттене, из которых половина – апартаменты со стабилизированной квартплатой. «Мои расходы настолько выросли, что несколько домов в ближайшие пять лет перестанут приносить доход, - говорит он. – Часть моих жильцов, которые вносили аренду по рыночной цене, уехали из города». Нестабильность ситуации привела к тому, что впервые в своей жизни Шрейбер принял решение заняться инвестициями в недвижимость за пределами Нью-Йорка.
«Последнее решение RGB вкупе с принятым легислатурой штата в 2019 году законом оказала отрицательное влияние на намерения лендлордов инвестировать деньги в их нью-йоркскую недвижимость», - говорит домовладелец.
«Мне бы хотелось внести ясность в этом спор между жильцами и лендлордами, – продолжает Шрейбер. – Заблуждаются те, кто думает, что повышение квартплаты просто идет нам в карман. В реальности, эти деньги большей частью идут на мероприятия по содержанию домов, среди которых немало зданий в возрасте 100 лет».
* * *
В этой статье будет уместным напомнить положения закона, на который ссылается лендлорд Шрейбер.
- Отменяется правило, дававшее возможность лендлордам выводит жилье из-под действия закона о стабилизированной оплате (vacancy decontrol), если квартплата достигала определенной отметки. С 90-х годов, когда это правило было введено, 155 тыс. квартир (данные на 2019 год) потеряли статус рент-стабилизированных. Это правило отменяется.
- Лендлорды могли поднять квартплату для новых клиентов на 20%, если прежний жилец съезжал, и квартира освобождалась. Новый закон отменил такую практику.
- Прежнее законодательство давало право лендлорду повышать квартплату своим жильцам на 6% в год, если проведенные работы (установка нового оборудования) «прямо или косвенно» касались всех жильцов. Например, замена старого бойлера на новый. Новый потолок – 2% в год.
Также ограничивается повышение арендной платы, если лендлорд провел работы по улучшению состояния отдельной квартиры.
- Отменяется право лендлорда выводить квартиру из-под действия закона о стабилизированной оплате, если жилец два года подряд зарабатывал более $200 тыс.
- Лендлорды часто пользовались правилом, позволявшим отказывать в продлении договора аренды под предлогом, что часть квартир нужна им для «собственного проживания». Делалось это для того, чтобы квартплата в освободившемся жилье значительно возрастала. Новый закон разрешает лендлордам использовать под «собственное проживание» только одну квартиру в доме.
- В качестве залога лендлорд сможет брать с нового жильца только один security deposit. Будет значительно облегчена в пользу жильца процедура возвращения залога.
- Лендлордами практиковалась передача в компании по сдаче жилья в аренду списков жильцов, с которыми у них возникали конфликтные ситуации. Новый закон запрещает подобную практику.
- Закон расширяет права жильцов, если лендлорд намеревается их выселить. Особенно это относится к случаям, когда мотивацией домовладельца является не оплата аренды, а личный конфликт с квартиросъемщиком.
- Запрещается, и будет караться законом насильственное выселение жильца: будь то силой или заменой замков. Данное действие будет считаться административным правонарушением, за которое предусмотрен штраф от 1 до 10 тыс. долларов.
- Лендлорд будет обязан извещать жильца как минимум за 30 дней, если он не хочет продлевать договор аренды или намерен поднять квартплату более чем на 5%.

Автор:  Михаил Трипольский

Возврат к списку


Добавить комментарий
Текст сообщения*
Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Защита от автоматических сообщений