Как решить проблему доступного жилья в Нью-Йорке

Американские консерваторы, уже не говоря об ультраправых политиках, любят скверно отзываться о Нью-Йорке. Мол преступность здесь выше, чем где-либо в стране, налоги заоблачные и, вообще, «столица мира» - мрачное пятно на карте Соединенных Штатах, потому и люди покидают это «гиблое место». На самом деле, все эти ужастики, если и не ложь, то очевидное преувеличение.

Взять хотя бы уровень преступности и безопасность. Как бы не малевали черной краской Нью-Йорк, он был и остается самым безопасным крупным городом страны (в мировом рейтинге самых безопасных городов у него 11 место), а уровень преступности намного ниже, например, чем Майами или Коламбусе (штат Огайо). В марте 2023 года в Нью-Йорке количество инцидентов со стрельбой сократилось на 26,1% по сравнению с мартом 2022 года, что продлило снижение количества инцидентов со стрельбой по всему городу на 23,2% в течение первого квартала 2023 года по сравнению с тем же периодом прошлого года. Кроме того, количество убийств сократилось на 11,4% за март, продолжив снижение количества убийств на 12,7% за первые три месяца 2023 года.
Интересное наблюдение приводит в своей статье в «Нью-Йорк таймс» колумнист издания, лауреат Нобелевской премии по экономике Пол Кругман. Уровень преступности в Большом Яблоке неуклонно сокращался с 1993 года до начала пандемии. Я напомню, что при мэре-либерале Билле де Блазио в 2017 году был поставлен рекорд по наименьшему числу убийств – менее 300. Последний раз такой показатель был зафиксирован в конце 50-х годов прошлого века. И что же ньюйоркцы? «Уровень преступности неуклонно падал, но люди в Нью-Йорке считали, что все обстоит наоборот – он растет», - пишет Кругман. – Такие настроения превалировали и в других регионах страны в отношении безопасности и уровня преступности. Однако, когда у людей спрашивали, как обстоят дела непосредственно в вашем районе, следовал ответ: у нас с преступностью все в порядке, а вот в других местах дело – швах». 
Но давайте признаем – исход из Нью-Йорка определенной части населения – факт. Однако, если причина не в преступности, то, может быть, в высоких налогах?
«Да, - пишет Кругман, - имперский штат – это штат с высокими налогами. Но, благодаря им, Нью-Йорк имеет одну из самых сильных в стране систем социального обеспечения. Это требует дополнительных налогов, что делает жизнь в имперском более дорогой».
Между тем, отмечает экономист, хотя в республиканских штатах уровень налогообложения ниже, чем в синих продемократических, их фискальный режим имеет регрессивный характер. Дело в том, что при этой системе, малоимущие и средний класс отдают в виде налогов большую часть своих доходов, чем 1% самых богатых людей. 
Так, в Техасе, по данным организации Taxation and Economic Policy, у 60% техасцев – представителей среднего класса на выплату штатных и местных налогов уходит 9,4% дохода, что выше чем в Калифорнии, кстати. В Нью-Йорке этот показатель выше – 12,5%. «Всего три процента разницы с техасцами вряд ли являются основанием переезда в другой штат», - считает Кругман. – Другое дело, самые богатые. В Нью-Йорке у них уходит на выплату штатных и местных налогов 11,3%, а в Техасе 1% самых богатых платит 3,1%. Да, для некоторых ньюйоркцев с большим доходом имеются основания для переезда. Хотя для большого числа состоятельных людей нью-йоркская жизнь куда привлекательней провинциальной и о переезде они не помышляют».
По мнению Кругмана, и в этом с ним трудно не согласиться, самой тяжелой ношей не только для малоимущих, но и для среднего класса Нью-Йорка, является оплата жилья. Действительно, по данным компании Zillow, на которую ссылается Кругман, средняя стоимость аренды квартиры в Нью-Йорке составляет сегодня $3500 в месяц, что на 1,5 тыс. больше, чем в Далласе. В Манхэттене средняя цена еще выше – 5 тыс. в месяц. Огромная разница и в ценах на дома: в Далласе покупка дома обойдется на 40% дешевле. 
Как следует из данных опубликованного недавно отчета организации Fund for the City of New York, для половины жителей Нью-Йорка оплата жилья – очень серьезная проблема. 80% ньюйоркцев платят за жилье более 30% своего дохода (жилье считается доступным, если расходы на него не превышают 30% дохода). 
Не случайно и мэр Нью-Йорка Эрик Адамс, и губернатор имперского штата Кэти Хокул назвали решение проблемы доступности своей приоритетной задачей. План Хокул предусматривает строительство 800 тыс. единиц жилья в течение ближайших 10 лет. Для его реализации губернатор настаивает на изменении местных законов зонирования. Однако ее инициатива вызвала резкое сопротивление со стороны властей графстви муниципалитетов. 
Об этой проблеме пишет в «Нью-Йорк пост» Говард Хасок — старший научный сотрудник Американского института предпринимательства и автор книги «Бедная сторона города: и зачем она нам нужна».
«Строительство нового жилья за городом — проверенный временем способ снизить ценовое давление в Большом Яблоке. Но правила зонирования по всему штату препятствуют тому, что должно быть основным источником нового жилья — частную застройку. По сравнению, как со средними показателями по стране, так и даже с соседними северо-восточными штатами, мы в Нью-Йорке, сильно отстаем в строительстве как новых домов, так и различных типов жилья, стоимость которых может быть доступна покупателям... В 2021 году, когда после пандемии по всей стране началось строительство нового жилья, муниципалитеты штата Нью-Йорк выдали разрешения на строительство 40 135 жилых единиц в домах на одну и несколько семей, что составляет всего 1,99 единицы на 1000 жителей. Это было значительно ниже среднего показателя по 50 штатам, составляющего 4,4 единицы на 1 тыс. человек. Даже соседние Массачусетс (2,82), Нью-Джерси (3,99) и Пенсильвания (3,68) одобрили строительство большего количества жилья.
Столь же проблематичным является отсутствие разнообразия нового жилья. В 2021 году разрешения на строительство в Нью-Йорке были сосредоточены только в двух категориях жилья: дома на одну семью (11 099 единиц) и апартаменты в пятиквартирных и более домах (27 510 единиц).
В 2021 году в имперском разрешения были выданы только 908 домам на две семьи — всего три процента от общего числа — что фактически ограничивает диапазон доступных типов жилья, повторяя модель последних лет. Эта «недостающее среднее звено» на новом рынке многоквартирного жилья в меньшей степени отражает предпочтения потребителей, чем строгое зонирование домов на одну семью, преобладающее во многих муниципалитетах по всему штату.
25 % территории Квинса и 22% Статен-Айленда по-прежнему отведены исключительно под дома на одну семью. В этих районах дом на одну семью нельзя заменить домом на две или три семьи, или преобразовать в один.
Ситуация еще более экстремальная в пригородах, таких как графство Саффолк, где дома на одну семью составляют более 81% жилищного фонда. Среди 100 самых густонаселенных округов страны в период с 2008 по 2018 год Саффолк и соседний округ Нассау находились в самом низу по количеству разрешений на новое жилое строительство на 1 тыс. жителей.
Решение проблемы ограниченного предложения является не столько ценовой, сколько политической проблемой. Пригороды хотят быть убеждены, что более широкое открытие их дверей не приведет к строительству государственного жилья, которого они справедливо опасаются (исходя из его истории), или резко увеличит их налоговое бремя на недвижимость».
Хасок считает, что власти штата должны выделить дополнительную финансовую помощь графствам и муниципалитетам за ослабление законов зонирования, что компенсировало бы увеличение расходов на государственные школы в случае увеличения набора учащихся. Увы, как ни пыталась губернатор убедить депутатов легислатуры, представлявших интересы местных властей, внести изменения в законы зонирования, этого ей сделать не удалось. 


Хокул пришлось снять этот вопрос при обсуждении бюджета штата на следующий финансовый год. 
В г. Нью-Йорк сложилась аналогичная ситуация, сетует Кругман. Законы зонирования являются препятствием для нового строительства, в том числе и доступного жилья. 
Мэр Эрик Адамс активно продвигает свой план изменения зонирования. Так, осенью прошлого года он отправился в Трогс-Нек в Бронксе, чтобы обосновать инициативу изменения зонирования, которая дала бы зеленый свет строительству четырех новых комплексов с 349 квартирами -  почти половина из которых должна быть доступной. Данный район остро нуждается в таком жилье.
Однако, несмотря на нехватку жилья в этом районе, и доступного в частности, предложение Адамса о перезонировании вызвало ожесточенную оппозицию со стороны местных жителей, которые настаивали, что новые здания привнесут нежелательную плотность в район, который уже борется с неадекватной канализацией и другой неисправной инфраструктурой.
Депутат горсовета, демократ Марджори Веласкес, представляющая Трогс-Нек, воспользовалась неофициальным право вето на изменение зонирования в соответствии с традицией горсовета подчиняться пожеланиям одного из своих депутатов, заявила, что выступает против плана мэра.
Как пишет издание The City, конфликт между мэром, который настаивает на возведении нового жилья, и представителями районов, выступающих против застройки, не является чем-то новым. Однако при администрации Адамса эти противоречия сильно обострились.
Согласно исследованию, проведенному консалтинговой фирмой AKRF по заказу Совета по недвижимости Нью-Йорка, к 2030 году Нью-Йорку потребуется 560 тыс. новых единиц жилья, чтобы компенсировать дефицит строительства за последнее десятилетие и обеспечить ожидаемый рост населения.
Нью-Йорк может решить этот жилищный кризис только в том случае, если он построит больше квартир в каждом районе, говорит Адамс. 
Исследование Гражданской бюджетной комиссии показывает, что в Нью-Йорке за последнее десятилетие выдано меньше разрешений на жилье на душу населения, чем почти в любом другом крупном городе, включая не только быстрорастущие города, такие как Сиэтл и Остин, но и города, которые сталкиваются с аналогичными проблемами. ограничения в развитии. Нью-Йорк выдал разрешений на 40% меньше квартир на душу населения, чем Сан-Франциско, вдвое меньше, чем Бостон, и почти на две трети меньше, чем Вашингтон, округ Колумбия.
Планы Адамса поддерживает неформальная коалиция из 80 жилищных групп, правозащитных организаций, Ассоциации американских пенсионеров – AARP и религиозных лидеров, которые в конце августа направили городским властям письмо с призывом к президентам всех 5 боро и членам городского совета работать вместе, чтобы уменьшить нехватку жилья в городе.
Между тем, у властей города недостаточно денег, чтобы строить доступное жилье в дорогих районах, они могут сделать это, только если удастся привлечь частных застройщиков. Для этого Нью-Йорк нуждается в замене просроченной и спорной налоговой программы 421-а. Мэр хотел бы возродить 421-A, срок действия которой истек в июне прошлого года. Программа 421-а, обходилась Нью-Йорку в 1,1 миллиарда долларов в год в виде налоговых льгот застройщикам. Здания, участвующие в программе 421-а, должны были выделять от 25 до 30% своих квартир по доступным ценам.
По словам Дэна Гародника, председателя Комиссии по городскому планированию, «без налоговых льгот, подобных 421-а, мы не получим жилье в определенных районах города», — заявил он перед Бруклинской торговой палатой. «Мы хотим, чтобы частный сектор предоставил нам больше жилья и, в частности, более доступное жилье, которое город не может возвести за счет собственных средств».

Михаил Трипольский