Квартплата в Нью-Йорке: на сколько она возрастет в 2023-м?

Проблема доступности жилья в Нью-Йорке носит постоянный характер. Напомним, что принято считать жилье доступным, если семья расходует на квартплату 30% своего дохода.

Однако многим ньюйоркцам приходится выделять на аренду до 50% доходов. Среди них и немало тех, примерно 1 млн человек, кто проживает в домах со стабилизированной квартплатой. Для этих людей стала шоком информация о том, что на недавнем заседании Rent Guidelines Board - RGB (Совет по нормам арендной платы) обсуждалось повышение квартплаты при подписании (или переоформлении) квартирного договора на два года на 15,75%, на один год – на 8,25%. 
Наличие в Нью-Йорке домов со стабилизированной квартплатой отчасти решает проблему с доступностью жилья. Среди местных консерваторов не первый год муссируется идея отмены закона о рентстабилизации и сдачи квартир из таких домов в аренду по рыночной цене. Понятно, что за этим стоит лендлордовское лобби, теряющее часть своих доходов: отмена закона принесла бы им значительный доход. Между тем, статистика свидетельствует, что крупные лендлорды столицы мира – одни из самых богатых людей в стране. 
Да, их расходы растут, что влияет на прибыльность бизнеса. 
Однако не сложно себе представить, сколько людей окажется без крыши над головой, если закон о стабилизрованной квартплате станет историей нашего города. И тогда останется два пути: в бездомные или переезд из Нью-Йорка. 
При всем моем уважении к мэру Эрику Адамсу, я не могу поддержать его подход к регулированию арендного рынка, который он начал реализовывать. Да, с ним можно согласиться в том, что мелкие лендлорды оказываются в невыгодном положении: им тяжелее справляться с ростом расходов, чем крупным. Но может быть стоит рассмотреть возможность помощи этим людям, не создавая дополнительные проблемы арендаторам из числа малоимущих, пожилым людям, да и представителям среднего класса? 
Мое мнение может быть мнением простодушного человека. Но как выживать в Нью-Йорке миллионам квартиросъемщиков при просто заоблачной арендной плате, которую предлагают поднять еще выше? 
В годы правления левоцентристского мэра, демократа де Блазио, RGB никогда не повышала арендную плату более чем на 2,75%, несколько лет ее рост был вообще был «заморожен». При демократе-центристе уже в первый год его правления RGB увеличило размер аренды при заключении «лиза» на один год на 3,25%, на два года – на 5%. Эти показатели оказались самыми высокими за последние 10 лет. 
Увеличение на 15,75%, о котором сообщила RGB, было предложено к рассмотрению в ходе апрельского заседании Совета. По закону, его члены обязаны учитывать при обсуждении предложений о повышении (или не повышении) квартплаты в рентстабилизированных домах «экономическое состояние рынка жилья». Принимая решения, которые бы позволили лендлордам получать стабильный доход. 
Члены RGB использовали несколько расчетных формул. Расходы на содержание зданий со стабилизированными квартплатой увеличились в прошлом году на 8,1%, согласно «Индексу цен эксплуатационных расходов», представленному Совету. Эта мера учитывает налоги на имущество, оплату труда, топливо, коммунальные услуги, техническое обслуживание, страхование и административные расходы.
В частности, топливо и страхование значительно выросли в прошлом году на 19,9% и 12,9% соответственно. Ожидается, что в 2024 году затраты вырастут еще на 3,7%, причем прогнозируется, что все, кроме топлива, продолжит расти.
Составляя «пропорциональные корректировки аренды» в RGB используют несколько сложных формул и статистический анализ, позволяющие определить расходы домовладельцев. Важнейшим индикатором является Consumer Price Index, а поскольку в нем принято во внимание воздействие остающейся высокой инфляции, и было определено, что для сохранения чистой прибыли необходимо увеличить аренду на 8,25% по договорам на 1 год и на 15,75% — по двухгодичным. Без учета же данного обстоятельства показатели составили бы 5,75% и 11% соответственно, а как минимум они должны были быть равны 5.3% и 6.6%. 
 Прогнозы предварительные. В мае Совет представит предоставит свои предложения, которые будут поставлены на предварительное голосование. Окончательное согласование увеличения размеров аренды состоится летом нынешнего года. 
Пресс-секретарь мэра Адамса Фабьен Леви с помощью Твиттера оперативно отреагировал на возмущение арендаторов, с тем, чтобы развеять любые предположения о том, что арендная плата может вырасти на столь значительную величину.
«Цифра в почти 16%, опубликованная Советом по арендной плате, является частью стандартного годового отчета и никоим образом не представляет рекомендацию от RGB или администрации Адамса», — написал Леви.  «Ни одно рекомендуемое или принятое увеличение никогда не приближалось к этому числу, и этот год не будет исключением. Любая группа, предполагающая обратное, безответственно нагнетает страх и наносит ущерб работающим жителям Нью-Йорка, за которых эта администрация борется каждый день».
Действительно, в прошлом году члены RGB первоначально предложили поднять размер квартплаты в рентстабилизированных домах, соответственно на 4,5 и 9%. Однако в конечном счете показатели оказались ниже: 3,25 и 5%. 
Надо сказать, что первоначальные предложения о резком повышении размеров аренды в рентстабилизированных домах давно не удивляют. В конечном счете повышение квартплаты оказывается ниже. Так было на протяжении последних 10 лет за исключением 2016 года: ожидалось сокращение показателей роста аренды, однако члены RGB приняли решение об их «заморозке». 
В тоже время, обсуждаемые сейчас предложения RGB сигнализирует о направленном изменении жилищной политики мэром Адамсом. Как было отмечено ранее, в прошлом году RGB одобрила повышение арендной платы до 5% -  значительно выше, чем было допустимо при де Блазио.
В то время, как лендлорды настаивают на значительном повышении арендной платы, адвокаты жильцов требуют обратного, обращая внимание на фантастический прирост размера квартплаты в Нью-Йорке. Нельзя забывать, что пандемия коронавируса нанесла сильный удар по семьям с небольшим доходом, для которых очередное повышение квартплаты еще больше усугубит финансовое положение. Выше я отмечал, что доступным жилье является в том случае, если семья платит за него 30% своих доходов. По данным же властей Нью-Йорка, 40% жильцов рентстабилизированных домов вынуждены расходовать на аренду более 50% своего семейного дохода. 
При этом не умолкают голоса о целесообразности отмены закона о рентстабилизации и сдачи квартир в аренду по рыночной цене. 
В свое время организация под названием Center for Real Estate and Urban Policy при Нью-йоркском университете опубликовал отчет – “Reducing the Cost of New Housing Construction in New York City”. Этот документ увидел свет в 1999 году. Как отметили тогда эксперты, если отменить все ныне действующие законы, на которые ссылаются лендлорды, частично их расходы действительно уменьшатся, а квартплата снизится. Значит, правы домовладельцы?
Если бы. Квартплата снизится, но где? В домах, расположенных в престижных районах, и средний размер квартплаты сократится примерно до 2 тыс. долларов за апартамент (цены 1999 года). Сколько нью-йоркских семей способно ежемесячно раскошелиться на такую сумму, задали тогда вопрос составили отчета? И сами на него ответили - меньшинство. Если точнее – 16 процентов всех жителей, согласно подсчетам экспертов из New York State Tenants & Neighbors Coalition.
С момента появления отчета Center for Real Estate and Urban Policy прошло почти четверть века. Квартплата за эти годы взлетела чуть ли не до небес. 
В Манхэттене средняя арендная плата за квартиру составляет сегодня более 5 тыс. долларов, что является самым высоким уровнем, когда-либо зарегистрированным в «столице мира», и на 10% больше, чем в прошлом году, согласно исследованию рынка, проведенному фирмой по недвижимости Дугласа Эллимана. По словам Эллимана, арендная плата составляет в среднем 3844 доллара в Бруклине и 3471 доллар в северо-западном Квинсе. В обоих боро рост был даже больше, чем на Манхэттене.
По сообщениям издания The City, лендлорды потратили немалые деньги на лоббирование, чтобы добиться значительного повышения квартплаты для своих жильцов, особенно в условиях более низкого операционного дохода и увеличения расходов. В случае неудовлетворения своих требований, пишет «Нью-Йорк таймс», лендлорды заявили, что они не смогут проводить ремонт принадлежащих им зданий и содержания их в надлежащем состоянии. 
«Нам не предоставляют субсидий, как жильцам», - заявил один из представителей лендлордов в RGB, Роберт Эрих. – Когда цены растут для нас, домовладельцев не существует системы подстраховки».
Итак, подождем до мая. То, что повышение размера квартплаты в домах со стабилизированной арендой состоится, сомнений не вызывает. Вопрос, насколько...
Михаил Трипольский