Почему сегодня так трудно купить дом в США

Почему сегодня так трудно купить дом в США

25.03.2021 Экономика и финансы
Михаил Трипольский
(0)
Поделитесь с друзьями:
Почему сегодня так трудно купить дом в США

Как пишет «Нью-Йорк таймс» приобрести сегодня дом в пригороде или городских кварталах мегаполисов среднего и крупного масштаба – задача не из легких. В прошлом году, информирует нас газета, большое число домов так и не появились на рынке недвижимости.

Даже в городах, где пандемия оставила за собой немало пустующих квартир, так же повлияв на снижение арендной платы, стать владельцем недвижимости оказалось весьма затруднительно. В сравнении с зимой 2020 года, указывается в отчете компании Atlas Research, нынешней зимой число предлагаемых для продажи домов оказался вдвое ниже.
«Если говорить о предложении жилья на рынке недвижимости, то ситуация действительно непростая», - отмечает Бенджамин Кейс, экономист Wharton Business School при Университете Пенсильвании. – Ну, кто захочет продавать свой дом в разгар пандемии коронавируса? Ведь придется приглашать покупателей, устраивать дни открытых дверей. Опасно».
Действительно, большинство американских домовладельцев принадлежат к поколению бэбибумеров – многочисленной группы населения (1946-1964 гг. рождения, для которой коронавирус особенно опасен). Именно бэбибумеры довольно часто меняют «прописку»: кто-то переезжает в новый дом в своем штате, кто-то приобретает недвижимость в регионе, Флориде, например.
Пожилые люди с деньгами выбирают для себя местом проживания комфортабельные дома системы assisted living, немало тех, кто по состоянию здоровья и из-за низкого дохода оказываются в nursing homes. Во всех этих случаях дома освобождаются, получая новых владельцев.
«Увы, сейчас, в условиях пандемии, старики и их близкие вряд ли согласятся на переезд в учреждения системы ухода за пожилыми людьми, - говорит Кейс. – Работающие также не спешат менять свой дом на другой, потому что неясно, что будет с работой на удаленке».
По словам экономиста Ральфа МакЛафлина из компании Haus, дефицит жилья на рынке недвижимости сильно влияет на настроения потенциальных продавцов, которые желали бы улучшить условия проживания. «Чем меньше возможностей приобретения нового жилья, тем больше скепсиса в продаже уже имеющегося», - считает МакЛафлин.
Пандемия коронавируса влияет на ситуацию на рынке жилья и по причине предоставления федеральной помощи домовладельцам. За все время пандемии 4 млн владельцев недвижимости получили отсрочки в выплате моргиджа (сегодня таковых не менее 2,6 млн). Эти послабления истекают в июне с.г. Такая политика была палочкой-выручалочкой для многих американских семей. А вот рынок недвижимости лишился части домов, которые бы оказались на нем в результате процедуры foreclosure – отчуждения собственности в результате отсутствия возможности у владельца вносить взносы за взятую ссуду.
Кроме указанных выше причин эксперты обращают наше внимание и на другой фактор – резкое сокращение количества возводимого жилья с 2008 года, когда имел место крах на рынке недвижимости: эти показатели были значительно ниже обычных средних величин. Случившееся в 2008 году нанесло серьезный удар по строительной индустрии: многие ее работники перешли в другие отрасли. Свою роль сыграли ограничения на строительство, введенные властями штатов и городов, возражения против возведения новых объектов жителями отдельных районов в городах и пригородах.
Нельзя не сказать и о негативном влиянии на строительную индустрию политики бывшего президента Дональда Трампа. Специалисты указывают на резкие ограничения в области иммиграции, ударившие по трудовым ресурсам, а торговая война увеличила стоимость строительных материалов.
«Новые дома – вот в чем особенно нуждается рынок недвижимости в настоящее время. И это объясняет, почему так важна строительная индустрия, - подчеркивает в интервью «Нью-Йорк таймс» Лоуренс Юн, главный экономист National Association of Realtors. – Когда на рынке много новых домов, то уже нет такой острой необходимости, чтобы кто-то продавал свою недвижимость. Строители предлагают нам пустые дома – покупай и заселяйся».
Еще одна причина дефицита свободного жилья на американском рынке недвижимости последнего десятилетия – низкая ставка моргиджа. Она способствовала тому, что многие домовладельцы оставались в своих домах намного дольше, чем это наблюдалось в прежние годы. Более того, низкая ставка жилищной ссуды поощряла многих покупателей вторых домов, оставаться в своем первом доме, видя во втором доме выгодную инвестицию.
«Сейчас иметь два дома считается отличным вложением денег, - говорит Майкл Симонсен, глава Atlas Research. - Если ставка моргиджа 2,7%, то почему не иметь два дома?»
По словам Симонсена, за последнюю декаду число односемейных домов, которые владельцы сдают в аренду, увеличилось на 7 млн. И значительное большинство этих владельцев – индивидуальные инвесторы, а не корпорации. Получению дополнительного дохода от инвестирования в жилье, считает Симонсен, способствовало появление таких компаний, как Airbnb.
На тенденцию, связанную с инвестициями в недвижимость, обращает внимание Марк Зэнди, главный экономист Moody’s Analytics. Заметно возросло число американцев, покупающих дома, как говорится, вслепую. Медианная цена в некоторых мегаполисах увеличилась на 15 и более процентов за один год.
В других регионах траектория развития рынка продажи домов происходит без связи с происходящим на рынке сдачи жилья в аренду.
В нормальных условиях, говорят экономисты, цены на дома и рост стоимости аренды двигаются в одном направлении, потому что на этот процесс влияют одни и те же факторы: сильный рынок труда, удобное местоположение, близость океана. В том случае, если стоимость арендной платы начинает сильно отличаться от цен на дома, у экспертов возникает чувство тревоги и опасения пузыря на рынке недвижимости.
Однако сейчас в ряде мегаполисов цены на дома и стоимость арендной платы не только отделяются друг от друга, но и движутся в противоположных направлениях. Цены на дома растут, стоимость арендной платы падает.
В 2008 году в преддверии коллапса на рынке недвижимости, цены на дома росли намного быстрее, чем арендная плата. После того как пузырь лопнул, во многих местах цены на дома обвалились, а арендная плата, наоборот, стала расти. Люди, терявшие свои дома, остро нуждались в съемном жилье.
Сегодня падение арендной платы – прямое следствие COVID-19. Немало американцев, потеряв работу и доход, стали жить вместе с родственниками или друзьями. Студенты, снимавшие жилье поблизости от университета или колледжа, обучаются на отдаленке. Часть бывших квартиросъемщиков, прельщенная низкой ставкой моргиджа, приобрела собственную недвижимость.
В самих городах заметно сократилось число потенциальных арендаторов жилья: студентов, иммигрантов, работников, нашедших новую работу.
Согласно исследованию сотрудников Нью-Йоркского университета во главе с Эпритом Гупта, квартплата заметнее всего сократилась в городах, где по причине коронавируса уже не было смысла платить высокую аренду за жилье, расположенное возле ресторанов, баров, музеев, офисов в даун-тауне, которые перестали работать.
В настоящее время показатель цен на дома относительно стоимости аренды самый высокий с момента пузыря рынка недвижимости 13 лет назад. Но причина этому - пандемия коронавируса, повлиявшая на снижение квартплаты.
По словам Занди, он не находится в смятении и не считает, что мы на пороге надвигающейся катастрофы, имевшей место, когда лопнул пузырь на рынке недвижимости в 2008 году. Однако его беспокоит, что рост цен на дома делает проблематичным их приобретение покупателями-новичками и людьми со средним доходом, которые не могут воспользоваться нынешней низкой ставкой моргиджа. «Я не думаю, что это красная сигнальная ракета, скорее она желтого цвета. Но еще один такой год, как 2020-й, и число красных сигнальных ракет резко возрастет».
«Нью-Йорк таймс» отмечает, что пока неясно, что конкретно может способствовать росту предложения на рынке недвижимости в ближайшем будущем. Рассматриваются следующие варианты.
Во-первых, увеличение строительства новых домов. Мера действенная, однако потребуются несколько лет, чтобы предложение удовлетворило спрос.
Во-вторых, истечение в июне программы, позволявшей домовладельцам временно не платить моргидж, что может привести к отчуждению недвижимости тех владельцев, кто будет не в состоянии погашать взятый кредит.
В-третьих, массовая вакцинация сделает возможным восстановление мобильности бэбибумеров, чье жилье вновь появится на рынке.
Еще одна опция: возвращение на рынок односемейных домов, которые в последнее десятилетие сдавались в аренду. Рост цен на дома может подтолкнуть владельцев к их продаже.
По материалам «Нью-Йорк таймс»

Автор:  Михаил Трипольский

Возврат к списку


Добавить комментарий
Текст сообщения*
Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Защита от автоматических сообщений