Быть или не быть доступному жилью в Нью-Йорке?

Быть или не быть доступному жилью в Нью-Йорке?

28.01.2015 Проблема
Михаил Трипольский
(0)
Поделитесь с друзьями:
Быть или не быть доступному жилью в Нью-Йорке?

В июне нынешнего года законодателям нью-йоркской легислатуры придется в очередной раз продлевать действие т.н. Urstadt Law of 1971. Этот закон включает положение о стабилизированной арендной плате и другие пункты, связанные с арендой жилья в имперском штате.

Напомним также, что, на основании Urstadt Law, вопросами, регулирующими взаимоотношения лендлордов и жильцов, ведает легислатура, а не муниципальные власти.
Эксперты считают, что обсуждение закона станет одной из главных баталий законодательного собрания, к которой сегодня готовятся все заинтересованные стороны. «Прения по данному вопросу должны получить большой общественный резонанс: ожидается серьезное противостояние между представителями жильцов и лендлордов», - считает Гарольд Шульц, консультант организации Citizens Housing and Planning Council.
В 2011 году законодатели внесли в Urstadt Law незначительные поправки, от которых больше выиграли жильцы. Однако легислатура оставила в неприкосновенности возможности лендлордов значительно повышать квартплату в регулируемом жилье - на 20% и более (vacancy decontrol), если квартира освобождается. Как будет на этот раз, говорить пока преждевременно. Одно можно сказать определенно: демократы, имеющие большинство в Ассамблее, приложат все усилия, чтобы не дать в обиду жильцов.

Республиканцы, получившие большинство в сенате по итогам прошлогодних выборов, постараются протолкнуть поправки, выгодные лендлордами. Очевидно, без компромисса не обойтись. Вот только добиться его будет непросто.
Как отмечает в своей статье в интернет-ресурсе cityandstateny.com Джаррет Мерфи, «от решений политиков будет зависеть, останется Нью-Йорк городом для среднего класса или тенденция на выдавливание людей со средними и небольшими доходами за его пределы получит ускорение».
В настоящее время в Нью-Йорке арендуется 3 млн единиц жилья, примерно на 1 млн квартир (2,3 млн жильцов) распространяется действие закона о стабилизированной квартплате. Половина из 40% самых бедных жителей города проживает в квартирах, на которые распространяются льготы, прописанные в Urstadt Law.
Напомним, что с 1980-х гг. Нью-Йорк потерял 230 тыс. квартир, на которые распространялось рентконтролирующее законодательство и законы о стабилизированной аренде.
«Закон о стабилизированной квартплате имеет важное значение для существования Нью-Йорка в его нынешнем виде», - подчеркивает глава комитета горсовета по жилищным проблемам Джемейн Вильямс.
От того, какова будет новая редакция Urstadt Law, зависит выполнение амбициозного плана мэра Нью-Йорка построить или реконструировать в «столице мира» 200 тыс. единиц доступного жилья. Напомню, что с этой инициативой Билл Де Блазио выступил в мае 2014-го.
«Рент-стабилизационное законодательство и система доступного жилья в нашем городе – звенья одной цепи, - говорит Бенджамин Дулчин, исполнительный директор Association for Neighborhood and Housing Development. – Если регулирующие положения закона будут ослаблены, то цель, которую поставил перед собой Ди Блазио, вряд ли удастся реализовать».
Задача лендлордов и лоббистов, представляющих их интересы, республиканцев штатного сената иная – попытаться ослабить сдерживающие рост арендной платы положения закона вкупе с сокращением налогов и сборов с владельцев недвижимости.
«Расходы по содержанию жилого фонда растут, - говорит адвокат лендлордов Фрэнк Ричи, один из руководителей Rent Stabilization Association. - Жесткие регулирующие положения Urstadt Law негативно влияют на ведение бизнеса. Мы хотели бы получить существенные послабления со стороны властей города и штата».
В 1997 году лендлордам удалось добиться серьезных уступок от губернатора Джордж Патаки и республиканцев сената. Поправка к закону - high-rent vacancy decontrol позволяла им вывести, сдаваемую в аренду собственность из под действия закона, если оплата достигла отметки в $2 тыс. (позже, в 2011 году, эта сумма была поднята до $2,5 тыс.), а сама квартира освобождалась прежними жильцами и еще не была занята новыми.
Кроме того, поправки в закон разрешали отменить регулирующие арендную плату положения Urstadt Law, если квартплата превышала $2 тыс. (c 2011 года - $2,5 тыс.), а доход жильца составлял свыше $175 тыс. два года подряд (сегодня - $200 тыс.).
Эти оправки позволили лендлордам начать активно переводить свои квартиры на оплату по ценам рынка. До последнего десятилетия большей частью теряли свой особый статус квартиры под «рент-контролем» (жильцы должны были проживать в них непрерывно с 1971 года, а сами дома построены до февраля 1947 года). В 80-е таких рент-котрольных квартир в Нью-Йорке было 285 тыс., в 2011 г – всего 38 тыс.
Подправленные в пользу лендлордов законы привели к тому, что с 2002 по 2011 год в Нью-Йорке было потеряно 55 тыс. квартир со стабилизированной арендой. Эта цифры немного превышают показатель нового доступного жилья, возведенного за это время по инициативе Майкла Блумберга.
На каких требованиях настаивают сегодня представители жильцов? По словам Делсении Гловер, менеджера организации Alliance for Tenant Power, основная задача - положить конец процессу потери регулируемого жилья - vacancy deregulation (decontrol). «Иначе лет через 5-10 таких квартир почти не останется, - возмущается она. - Ситуация кризисная».
Гловер и ее единомышленники считают необходимым:
Отмену т.н. vacancy bonuses - позволяющие лендлорду повышать арендную плату новому жильцу на 20 и более процентов. Такое повышение нередко ведет к vacancy deregulation и сдаче в аренду еще недавно регулируемой квартиры по рыночной цене.
Изменение подхода к т.н. major capital improvements (MCIs). Дело в том, что для того чтобы вывести квартиры из-под закона о стабилизированной квартплате, лендлорды производят в доме дорогостоящую замену оборудования, например, замену бойлерной. Адвокаты жильцов считают, что в этом случае с жильцов можно требовать только временную доплату (temporary surcharges), которая не повлияет на размер постоянной аренды. Таким образом, лендлорд не сможет дерегулировать рент-стабилизированное жилье.
Усиление контроля над действиями лендлордов, использующих проведенные ремонтные работы внутри квартиры (individual apartment increases) для лишения ее регулируемого статуса.
Возврат в прежний регулируемый статус всех квартир, которые стали сдаваться в аренду по рыночной цене.
Интересно, что в списке требований организаций, представляющих интересы жильцов, отсутствует пункт об отмене самого закона Urstadt Law, на чем настаивают в нью-йоркском горсовете, за что ратует Ди Блазио. Дело в том, что, принимая в 70-е годы прошлого века этот билль, нью-йоркская легислатура, обе палаты которой находились в руках республиканцев, вкупе с губернатором Нельсоном Рокфеллером лишила муниципалитеты независимости в вопросах регулирования отношений между жильцами и лендлордами, присвоив эти прерогативы себе. А ведь подавляющее число регулируемых квартир в штате находится в Городе Большого Яблока. Не удивительно, что с тех пор сенат штата, власть в котором десятилетиями находится в руках республиканцев – союзников лендлордов – принимала большей частью выгодные для них решения.
Между тем, как заявила Кэти Голдштейн, исполнительный директор организации Tenants & Neighbors, «для нас вопрос отмены Urstadt Law не является в этом году приоритетным».
Чего же будут добиваться от легислатуры лендлорды?
Их представители настаивают на отмене регулирующих правил взаимоотношений с жильцами, принятых с подачи штатного агентства Division of Housing and Community Renewal. Недовольны лендлорды деятельностью подчиненного губернатору Куомо Tenant Protection Unit.
Однако, как и для жильцов, главным приоритетом лендлордов является vacancy deregulation (decontrol). Понятно, что их адвокаты будут настаивать как на сохранении данной политики, так и на ее расширении. Лендлорды хотели бы уменьшить сумму аренды, после которой квартиру можно было вывести из под действия рент-стабилизационного закона. По их словам, если семья может платить за квартиру $2500 в месяц, она не нуждается в «стабилизации».
Сторонники лендлордов в легислатуре подчеркивают, что среди них далеко не все богатые домовладельцы. Для многих мелких владельцев квартир сдаваемое жилье – главный источник не столь уж большого дохода. Поэтому следует искать разумный компромисс, учитывающий интересы как жильцов, так и лендлордов.
Легислатуре также придется рассмотреть вопрос о продлении налоговых льгот для застройщиков – программа 421-А, в рамках которой часть квартир многоэтажного дома (до 20%) сдается в аренду по доступной цене. По словам критиков программы, она очень дорогая и неэффективная в плане создания доступного жилья.
Еще одна программа также ждет своего продления – J-51. В рамках этой программы лендлорды, которые провели ремонтные работы в своих домах, получают налоговые льготы, если принимают участие в рент-стабилизации.


Автор:  Михаил Трипольский

Возврат к списку


Добавить комментарий
Текст сообщения*
Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Защита от автоматических сообщений