Цены на жилье — головная боль американских квартиросъемщиков

Цены на жилье — головная боль американских квартиросъемщиков

29.10.2021 Проблема
Михаил Трипольский
(0)
Поделитесь с друзьями:
 Цены на жилье — головная боль американских квартиросъемщиков

Маятник качнулся в обратную сторону. Снижение размеров квартплаты, которое наблюдалось во многих регионах Соединенных Штатов в самый острый период пандемии, сменилось резким повышением стоимости аренды жилья. Снять квартиру или арендовать дом стало серьезной проблемой.

Рост цен в жилищном секторе стал одной из причин высоких темпов инфляции – неприятная данность для Федеральной резервной системы. В ФРС считали, что ее рост окажется краткосрочным и не продлится долго, но все оказалось не так, как прогнозировали эксперты Центробанка. Нынешняя ситуация с ценами беспокоит и Белый дом, так как удар по карману потребителя отражается на рейтинге Джо Байдена, хотя проблемы и тенденции рынка недвижимости возникли еще до его прихода к власти.
Рост квартплаты стал следствием, как точно замечает «Нью-Йорк таймс», безумия, охватившего рынок недвижимости, начавшегося с наступлением COVID-19. Много людей стало работать на удалении от офиса своей компании, появилась потребность в покупке более просторного жилья. И тут выяснилось, что свободных домов на рынке недвижимости мало – следствие удара, который он перенес после Великой рецессии. Часть строителей поменяли профессию, ограничение иммиграции сократило число рабочих-иностранцев, которые могли их заменить. Пандемия коронавируса усугубила кризис, что сказалось на планах застройщиков.
Резкая нехватка домов на одну семью и кондоминиумов привели к росту цен, недоступных для многих американских семей, которые планировали влиться в «общество домовладельцев». Эти планы пришлось отложить, зато резко увеличился спрос на арендуемые квартиры и дома. Как и в случае с недвижимостью, потребитель в период пандемии стал искать квартиры с большим метражом или сдаваемые в аренду дома, в которых можно было обустроить свое рабочее место или создать офис. Проявили активность и представители поколения миллениалов.
«У оказавшихся в пандемию в изоляции в квартире с несколькими соседями молодых людей возникло желание иметь собственную квартиру. Работа на отдалении также стало таким фактором», - говорит в интервью «Нью-Йорк таймс» главный экономист интернет-компании Upwork, Адам Озимек.
Финансовое положение людей в прошлом и нынешнем году было разным, однако довольно много людей смогло увеличить свои накопления за счет государственных чеков-стимулов и более высокого, чем обычно, пособия по безработице при одновременном сокращении расходов. Размер накоплений на сберегательных счетах относительно общего совокупного дохода существенно вырос. Хотя показатель накоплений сократился в нынешнем году до 9,4%, он все равно выше, чем был перед пандемией – 8%.
Следствием различных факторов стало увеличение одного из важных показателей Индекса потребительских цен (Consumer Price Index - CPI), связанного с арендной платой - с августа по сентябрь с.г. на 0,5% - это самый большой месячный прирост за 20 последних лет. Довольно неприятный факт для Федерального резерва, потому что цены на жилье растут медленно, и если тенденция наметилась, то она сохраняется какое-то время.
При определении тенденций в увеличении квартплаты учитывается и такой показатель, как owners’ equivalent rent. Он показывает, какие расходы по аренде понесли бы владельцы недвижимости относительно затрат на содержание дома (выплаты по моргиджу, налоги и т.д.), если бы они не купил свой дом, но стали снимать жилье (например, свой собственный дом, сдаваемый в аренду). Взятые вместе, жилищные показатели составляют треть Индекса потребительских цен.
В целом потребительские цены выросли в нынешнем году очень заметно, только в сентябре – на 5,4% по сравнению с сентябрем 2020-го. В Федеральном резерве, как я писал выше, очень надеялись на временный рост цен и их стабилизацию. Тенденции на жилищном рынке пока этот прогноз не подтверждают, не случайно к ним сегодня приковано пристальное внимание Центробанка.
Как отмечается в отчете Федерального резерва, многие из участников сентябрьского совещания Центробанка заявили о необходимости внимательного наблюдения за owners’ equivalent rent, потому что рост цен на дома оказывает серьезное влияние на цены рынка аренды. Колебания owners’ equivalent rent традиционно связаны с изменениями в Индексе потребительских цен. С 2014 по 2020 год его рост составлял стабильные 3% в год.
Хотя показатель роста цен на арендуемое жилье не столь критичен при определении ситуации с инфляцией по сравнению с ростом цен по другим показателям, он непосредственно влияет на восприятие инфляционных тенденций потребителями. В случае если американцы убедят себя, что инфляция будет расти, с их стороны могут быть предъявлены требования об увеличении заработной платы, не поспевающей за ростом цен. Повышая зарплату, работодатели могут начать повышать цены для покрытия своих возросших расходов. Что приведет к еще большему раскручиванию инфляционной спирали. Как пишет «Нью-Йорк таймс», некоторые ключевые показатели в авторитетном New York Fed’s Survey of Consumer Expectations подскочили.
Руководство Центробанка уже рассматривает возможность сокращения приобретения большого числа федеральных бондов (ценных бумаг), которое оно практиковало в период острой фазы пандемии с целью сохранения низкой учетной ставки по кредитам. Такая мера позволяла вливать в экономику большие средства. В том случае, если уровень инфляции не пойдет вниз, Федеральному резерву, скорее всего, придется прибегнуть к традиционной и весьма эффективной антиинфляционной мере – повышению учетной ставки. Получить моргидж станет сложнее, рынок недвижимости «охладится» и, как следствие, инфляция начнет снижаться. В тоже время эти антиинфляционные меры могут иметь негативные последствия для рынка труда, который имеет сегодня на 5 млн меньше рабочих мест, чем до пандемии. Удастся ли избежать такого сценария – вот чем вопрос.
Со своей стороны Байден предлагает меры, способные замедлить рост цен на жилье. Экономические планы президента включают предложения по увеличению жилищного фонда и ослаблению правил зонирования, препятствующих новому строительству. Эксперты однако обращают внимание на тот факт, что возведение новых домов не произойдет мгновенно, а потребует немало времени. Ну а пока будет наблюдаться рост арендной платы, подталкиваемой вверх увеличением стоимости домов. Это видно из отчета Apartment List and Zillow: квартплата и аренда домов в последние месяцы продолжает расти, хотя и не так значительно, как в летнее время. С января по сентябрь национальный медианный показатель роста арендной платы вырос на 16%, но темпы роста снизились по сравнению с пиковыми ценами июля.
Каковы прогнозы на ближайшее время и следующий год? По словам Дэрил Фейрвезе, главного экономиста компании Redfin, арендная плата в Нью-Йорке и Лос-Анджелесе может пойти вверх: оба крупнейших города страны постепенно восстанавливаются после удара пандемии.
Так, в Городе Большого Яблока, в отличие от рынков жилья в небольших городах, где квартплата росла в последнее время, медианная аренда в Манхэттене выросла в сентябре с.г. – впервые с начала пандемии в марте 2020 года.
Восстановление Нью-Йорка от последствий COVID-19 привело к возвращению людей в Нью-Йорк, что сказалось на росте арендной платы. В то же время в городе немало семей, для которых это довольно неприятная новость, так как их возможности платить более высокую квартплату весьма ограничены. «С одной стороны, мы видим сражение за тот или иной апартамент, а с другой семьи, у которых нет денег, чтобы внести квартплату», - говорит в интервью «Нью-Йорк таймс» Джей Мартин, исполнительный директор Community Housing Improvement Program – организации, представляющей в основном лендлордов домов со стабилизированной квартплатой.
По мнению Дрю Хемрика, старшего вице-президента организации лендлордов Colorado Apartment Association, повышение арендной платы провоцируют вовсе не лендлорды, а рыночные факторы. «Не лендлорды устанавливают цены, а потребители».
По мнению экспертов, даже если в следующем году арендная плата начнет снижаться, в настоящее время она усложняет финансовое положение американских семей, заставляя их пересматривать свои планы: как краткосрочные, так и долгосрочные. Не случайно так много людей скептически настроено при ответе на вопрос: в правильном ли направлении движется страна?
Михаил Трипольский


Автор:  Михаил Трипольский

Возврат к списку


Добавить комментарий
Текст сообщения*
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Защита от автоматических сообщений