К гарантиям больше требований

К гарантиям больше требований

10.04.2019 Рынок недвижимости
Лариса Таулевич
(0)
К гарантиям больше требований

Новые правила, введенные Federal Housing Administration, могут, как опасаются эксперты, пойти не на пользу мало – и среднеобеспеченным покупателям первого в своей жизни дома, поскольку ужесточают критерии, при соблюдении которых правительство подтвердит платежеспособность заемщиков – то есть возьмет на себя обязательства по погашению ипотеки.

Заявки со стороны таких людей, не имеющих достаточно денег, чтобы сделать более крупный первоначальный взнос, или из-за невысокого кредитного рейтинга лишенных возможности взять мортгидж на выгодных условиях, в FHA будут изучать более тщательно. И не исключено, что в результате многие даже не станут обращаться в это агентство, а доля тех, кто получит отказ, возрастет.
По словам Кита Бекера, главы отдела рисков FHA, другого выхода нет, поскольку в последние годы возросло количество приобретенных ссуд, выданных заемщикам, которые могут не выполнить свои финансовые обязательства. «Качество портфолио продолжает ухудшаться, – признал он. – И вероятность потенциально проблемных кредитов только увеличивается».
Большую часть заявок FHA рассматривает в автоматическом режиме, и лишь немногие направляются на рассмотрение кредиторам, которые должны изучить их, руководствуясь соответствующими требованиями. В 2016 году было отменено правило, обязывавшее проводить углубленный аудит, если кредитный рейтинг потенциального заемщика составлял менее 620 баллов, а соотношение суммы задолженности и дохода превышало 43%. В результате средний рейтинг клиентов FHA сократился с 676 баллов в 2017-м до 670 в 2017-м, а в I квартале 2019 финансового года доля одобренных заявок, поданных лицами с рейтингом менее 640 баллов, превысила 28% от общего количества кредитов, погашение которых гарантировало государство.
Ныне, по словам Бекера, речь идет не о восстановлении ранее действовавших нормативов, а о проведении анализа по расширенному количеству критериев, хотя, впрочем, результат в обоих случаях будет сопоставимым. В целом же в FHA полагают, что углубленному изучению ежегодно будут подвергаться 40-50 тысяч заявок, или порядка 4,5% от поступающего количества.
В итоге, по мнению Гая Секалы, главного управляющего информационно-аналитической компании Inside Mortgage Finance, кредитование как таковое станет менее доступным. Некоторые кредиторы могут просто откажутся проводить аудит по новым правилам, поскольку он будет занимать больше времени и потребует дополнительных административных расходов, а другие – ввести даже более жесткие требования, нежели FHA, если государство снимет с себя ответственность за погашение мортгиджей в случае банкротства непосредственного заемщика. В итоге количество тех, кто сможет воспользоваться услугами правительства как гарантера, сократится примерно на 50 тысяч человек в год, по сравнению с предыдущим периодом.
Впрочем, Боб Уолтерс, президент Quicken Loans – крупнейшей внебанковской компании-кредитора, сотрудничающей с FHA, полагает, что в силу введения новых правил ситуация практически не изменится – доля отказов в удовлетворении заявок вряд ли возрастет, а банкротств больше не станет.
Но нельзя не обратить внимания на тот факт, что после краха на рынке недвижимости большинство банков отказались выдавать мортгиджи на условиях агентства, что и привело к тому, что рынок этих услуг захватили другие финансовые фирмы. Поныне, несмотря на благополучное состояние экономики и развитие рынка недвижимости, традиционные финучреждения не стали охотнее кредитовать рискованных заемщиков. Доля же новых мортгиджей, гарантированных FHA, достигнув максимума в 17,9% в 2009 году, сразу после рецессии, сократилась до 13,5% в 2017-м и 12,1% – в 2018-м.
Пока что неплатежеспособных заемщиков остается, как и ранее, немного, а недисциплинированных становится все меньше. Так, в январе за год снизились доли просроченных платежей по гарантированным FHA мортгиджам, причем на любой срок: на 60 дней – с 1,65% до 1,56%, на 90 – с 3,02% до 2,03%, а на более чем 90 – с 4,95% до 3,92%.
Но Бекер подчеркнул, что вопрос заключается в желании не бороться с проблемами, а не допускать их возникновения, и указал на другую статистику, которая свидетельствует, что доля домовладельцев, которые допустили просрочку платежей на 60 дней в течение первых полугода с момента предоставления средств, возросла с 0,37% в 2016 финансовом году до 0,44% в 2018-м.
Это обстоятельство тоже следует учесть, поскольку условия FHA являются весьма либеральными: размер первоначального взноса составляет не менее 3,5% от суммы вместо традиционных 20%, хотя заемщик должен авансом внести страховой платеж в размере 1,75%, а дополнительная ставка колеблется в пределах от 0,8% до 1% по кредиту с 30-летним сроком погашения.


Автор:  Лариса Таулевич

Возврат к списку


Добавить комментарий
Текст сообщения*
Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Защита от автоматических сообщений