Бум на рынке недвижимости: для среднего класса или только для богатых

Бум на рынке недвижимости: для среднего класса или только для богатых

13.08.2021 Рынок недвижимости
Михаил Трипольский
(0)
Поделитесь с друзьями:
Бум на рынке недвижимости: для среднего класса или только для богатых

Пандемия COVID-19 не только оказала серьезное влияние на рынок недвижимости, но и кардинально его видоизменила, отмечает на страницах «Нью-Йорк таймс» экономист Али Волф из маркетинговой компании Zonda.

«Когда началась пандемия коронавируса, - пишет эксперт, - многие гуру рынка недвижимости были мрачнее тучи, прогнозируя его неминуемый крах. Всего за два месяца 22,4 млн американцев потеряли работу, сокращение внутреннего валового продукта во втором квартале 2020 года составило рекордные показатели». К счастью, предсказания не сбылись: рынок недвижимости ждал не коллапс, а стремительный подъем, который подстегнула, как пишет Волф, «миграционная мания». Проще говоря – тяга к перемене мест.
Пандемия заставила сотрудников предприятий различных отраслей экономики покинуть свои привычные офисные рабочие места, начав трудиться на отдалении. Согласно исследованию фирмы McKinsey & Company, традиционно, и COVID-19 это еще раз подтвердил, именно люди с высокой зарплатой могут работать из дому. Пандемия способствовала тому, что довольно много таких людей приняли решение переехать на временной или постоянной основе из городов, в которых недвижимость была и остается дорогой, в регионы, где стоимость дома или квартиры значительно ниже.
Такое перемещение имело место в условиях низкой ставки моргиджа, сокращения числа выставляемых на продажу домов и повышенной активности инвесторов, усмотревших хорошую возможность высоких заработков. Все это привело к росту цен на недвижимость при постоянном растущем спросе. Цены на дома на рынках, где было продано больше всего домов, сообщает National Association of Realtors, выросли в мае нынешнего года на 24% по сравнению с маем прошлого года.
Бум на рынке недвижимости – факт, однако все ли американцы могут воспользоваться этой ситуацией? Ответ на этот вопрос отрицательный. Как следует из данных по продажам, бум был подстегнут людьми с высокими доходами, способными легко заплатить высокий первоначальный взнос (down payment) или предложить за дом цену, значительно превосходящую предложение продавца. «Мигранты» с хорошим доходом оказались в очень выгодном положении, а вот потенциальные покупатели - местные жители, чьи заработки были намного ниже, обнаружили, что не в состоянии составить конкуренцию состоятельным соперникам.
Как отмечалось выше, начало пандемии рынок недвижимости встретил в тревоге. Еще бы, в марте 2020 года продажи домов упали на 24% по сравнению с началом года. Но продолжалась сия унылая пора недолго: уже в мае появились признаки, что вскоре она ознаменуется самым большим ростом показателей рынка недвижимости за последние 10 лет. Этот рост позволил сотням тысяч американцев вернуться на свои рабочие места, отмечает Волф. Десятки тысяч американцев начали активный поиск недвижимости.
Уже летом прошлого года стало ясно, что спрос на дома значительно превышает предложение: цены резко взмыли вверх. В 2019 году медианная стоимость дома выросла по сравнению с 2018 годом на 4,9%; за второе полугодие 2020 года скачок составил 13,4%.
Свидетельством бума стали:
- продажи домов на несколько сот тысяч выше запрашиваемой цены – настолько обострилась конкуренция между покупателями;
- листы ожидания в конторах по торговле недвижимостью на несколько лет вперед;
- проводимые риэлтерами аукционы.
Ситуация с бумом на рынке недвижимости стала быстро напоминать время «пузыря» середины 2000-х, закончившегося крахом. Напоминать, но не более того.
Сегодня человек или семья, обращающаяся за получением жилищной ссуды, не сможет получить ее при низком кредитном рейтинге. В первом квартале с.г. 73% всех моргиджей получили индивидуальные или семейные заемщики с кредитным рейтингом менее 760, в прошлом году таковых было 64%. Сегодня кредитно-финансовые учреждения обращают внимание на соотношение задолженностей клиентов и их доходов.
Ситуация складывается таким образом, пишет Волф, что значительное число потенциальных покупателей со средним доходом оказывается не в состоянии приобрести дом: резко возросшие цены делают практически невозможным реализацию «американской мечты». Причем отнюдь не на временной основе. Вы не можете позволить себе значительный первоначальный взнос или улучшить свой кредитный рейтинг до требуемой величины в 760 и выше? Тогда забудьте о вхождение в общество домовладельцев.
Разрыв в возможностях между состоятельными людьми и теми, кто не располагает значительными финансовыми средствами, особенно заметен в регионах, в которых наблюдается миграционная лихорадка.
В качестве примера Волф предлагает рассмотреть самый большой город Аризоны – Феникс. По данным Бюро по переписи населения, именно сюда перебралось больше всего внутренних мигрантов по сравнению с другими городами. Феникс и его окрестности – одно из самых привлекательных мест для жителей Лос-Анджелеса и других городов южной Калифорнии. Цена дома в Фениксе, по данным компании Zonda, вдвое меньше, чем в городе ангелов, составляя $505800, средняя величина дома – 2500 квадратных футов. Такой дом в Лос-Анджелесе стоит в среднем $1,15 млн.
Наплыв переселенцев привел к тому, что средняя цена дома в Фениксе в нынешнем году увеличилась на 20% по сравнению с ценами прошлого года. При этом доходы местного населения возросли всего на 3,2%. Для покупателя с деньгами и высоким кредитным рейтингом из Лос-Анджелеса стоимость дома в Фениксе – подарок, а вот для местных жителей недвижимость все менее доступна.
Подобная картина наблюдается не только в Фениксе, но и в других больших и быстро растущих рынках недвижимости, например, в Остине (штат Техас) или Тампа-Бей (штат Флорида). И не только в больших.
Так, стоимость дома в городе Сэлисбури (штат Мэриленд) увеличилась в период между маем 2019 и маем 2020 года всего на 3%. А вот между маем 2020 и маем 2012 года уже на 15%.
В городе Бойс (Айдахо) в период между маем 2019 и маем 2020 года цена дома возросла на 11%, а между маем 2020 и маем 2012 года уже на 36%.
По мнению Волфа, все более очевидно, что перемещение потенциальных покупателей недвижимости, которое ускорил коронавирус, будет продолжаться и это самым серьезным образом повлияет на ситуацию с домовладением в США. Наличие покупателей с большим доходом создает условия для перманентного удорожания недвижимости, которая усугубится для покупателей со средним доходом, когда стоимость моргиджа вновь начнет повышаться.
Что же следует предпринять, как помочь населению районов переселения полностью не потерять возможность приобретения недвижимости?
Эксперты предлагают следующие меры:
- Местным властям следует обратить внимание на строительстве доступного по ценам жилья возле общественного транспорта.
- Неиспользуемые коммерческие объекты превращать в жилые дома.
- Предлагать инициативы для застройщиков, способствующие возведению недорогих домов.
- Покупателям следует примириться с мыслью приобретения домов меньшего размера, но по доступной цене.
- Кредитно-финансовым учреждениям нужно смягчить практику выдачи моргиджей без повторения ошибок середины нулевых годов.
- Следует пересмотреть законы зонинга, часто препятствующие строительству доступного жилья.
Эти меры, полагают специалисты, могут помочь осуществить «американскую мечту» миллионам американцев, вернув им возможность стать членами «общества домов

Автор:  Михаил Трипольский

Возврат к списку


Добавить комментарий
Текст сообщения*
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Защита от автоматических сообщений