Что происходит на рынке жилья США и Нью-Йорка

В своем обращении к нации президент Джо Байден практически не затронул вопросы, связанные с доступным жильем, чем вызвал упреки со стороны ряда общественных организаций и застройщиков. Глава государства остановился на необходимости решения проблемы бездомности среди ветеранов вооруженных сил, призвав также облегчить американским семьям доступ к доступному, качественному жилью. Возможно, что президент пока раздумывает над конкретными предложениями и взял паузу. Здесь будет уместным напомнить, что Байден уже предпринимал попытки значительного увеличения финансирования программ, связанных с доступным жильем. Белый дом планировал выделить на эти цели $150 млрд. Увы, Байден вынужден был отступить не только из-за несогласия республиканцев, но и по причине обструкции со стороны демократов-центристов в лице сенаторов Джо Манчина и Кирстен Синема.

Понятно, что в переход Палаты представителей в руки республиканцев затруднит для Байдена проведение активной жилищной политики. 
В свою очередь представители общественных организаций, отстаивающие интересы жильцов и застройщиков, считают, что президенту не следует опускать руки. Ведь арендная плата слишком высока, как и стоимость мортгиджа. «Смягчение последствий кризиса доступности жилья должно входить в основные приоритеты внутренней политики Белого дома», - говорит Алисиа Хьюи, президент National Association of Home Builders (NAHB). 
Пандемия COVID-19 и меры по борьбе с коронавирусом усугубили проблему доступности жилья, в том числе и для работающих американцев, планировавших стать членами «общества домовладельцев», как выразился в свое время президент Джордж Буш-младший. Немалое число наших сограждан, вступивших в это общество в начале пандемии по причине дешевого мортгиджа и бума на рынке недвижимости, впоследствии столкнулись с финансовыми трудностями. Согласно данным интернет-ресурса The Hill, общие потери домовладельцев с мая по сентябрь 2022 года составили $1,5 триллиона. 
Как следует из статистики, рынку недвижимости не хватает около 1 млн домов. При этом, с начала пандемии, как цены на дома, так и арендная плата резко возросли. Жилье в США традиционно считается «не по карману», если семья вынуждена отдавать за него 30% своего дохода. В г. Нью-Йорк у многих семей на эти цели уходит до 50% дохода. Отчеты из разных регионов страны подтверждают повсеместное ухудшение ситуации с доступностью жилья. Согласно такому оценочному показателю, как NAHB-Wells Fargo Housing Opportunity Index, в середине февраля жилищная доступность находилась на рекордно низком уровне. Данный индекс показывает, что немногим более 38% новых домов и домов, имевших владельца, были доступны в период с октября по декабрь 2022 года для семей с годовым доходом в $90 тыс.
Цены на дома росли непрерывно в течение 10 лет перед началом пандемии и ускорились в ее период под воздействием двух комбинированных факторов: триллионов долларов, выделенных двумя пакетами выхода из короновируса, и очень низкими банковскими ставками Федерального резерва. Это привело к резкому увеличению спрос на недвижимость.
При этом рост цен на дома напрямую повлиял на рост квартплаты – она просто взлетела до небес в условиях бума на рынке недвижимости и нехватки домов, строительство которых замедлилось по ряду причин с 2008 года. По данным Moody’s Analytical, американские семьи сегодня в среднем расходуют на аренду жилья 30% своего дохода. В прошлом году, эксперты Moody’s Analytical впервые зафиксировали за 20 лет наблюдений, что проблема высокой квартплаты характерна для США в целом, а не для отдельных регионов.
«Последние несколько лет четко высветили повсеместный кризис с доступностью жилья, прежде, до наступления пандемии, такая картина не наблюдалась», - заявил в интервью The Hill Роб Уорнак, аналитик организации Apartment List. – Хотя в конце прошлого года арендная плата несколько сократилась, она все равно выше, чем была до начала пандемии. 
Отметим все же, что в январе 2023 года прирост арендной платы оказался самым низким за последние 20 месяцев. По данным компании Redfin, общенациональный медианный показатель квартплаты вырос в январе на 2,4% составив $1942 – это наименьший рост с мая 2021 года. «Мы очень внимательно следим за тем, действительно ли арендная плата стала сокращаться, это стало бы огромным облегчением для американцев», - заявила Дэрил Фэирвезер, главный экономист Redfin.

Как обстоят дела в Нью-Йорке?
В некоторых районах города, сообщает веб-сайт secretnyc.co, лендлорды начали понемногу снижать квартплату, однако в большинстве боро, в первую очередь это относится к Манхэттену, Бруклину и Квинсу медианная арендная плата оставалась в январе на рекордно высоком уровне. Давайте посмотрим на данные отчета компании Douglas Elliman and Miller Samuel.
В Манхэттене в июле прошлого арендная плата впервые превысила $4 тыс. за квартиру с одной спальней. В январе с.г. она составила шокирующие $4097. В январе 2022 года она составляла $3500. 
Медианная арендная плата в Манхэттене:
Студия - $3 тыс. в месяц
Квартира с одной спальней - $4 тыс.
Квартира с двумя спальнями - $5532 тыс.
Квартира с тремя спальнями - $7100 тыс.
В Бруклине средний размер квартплаты вырос с $3162 в январе 2022 года до $4165 в январе 2023 года. Прирост в 31,7% - второй по величине в истории ведения соответствующей статистики. 

Медианная арендная плата в Бруклине:
Студия - $2913 тыс. в месяц
Квартира с одной спальней - $3200 тыс.
Квартира с двумя спальнями - $3900тыс.
Квартира с тремя спальнями - $4300 тыс.

Медианная арендная плата в северо-западном Квинсе:
Студия - $2995тыс. в месяц
Квартира с одной спальней - $3314 тыс.
Квартира с двумя спальнями - $4725тыс.

Исход агентов по торговле недвижимостью? 
Весной прошлого года житель Мэриленда Дейв Паркер, пишет «Уолл-стрит джорнэл», на волне бума на рынке недвижимостью, решил попробовать себя в качестве агента по торговле домами. Новая работа сулила хороший заработок. Спустя год эти надежды растаяли: мортгидж резко вырос, число потенциальных клиентов заметно поубавилось. Паркеру пришлось попросить у владельцев супермаркета, в котором он уже работал в качестве менеджера неполную рабочую неделю, добавить часы. «Мне надо кормить семью».
Окончание бума на рынке недвижимости привело к значительному сокращению армии агентов отрасли, число которых стабильно росло в 2020-2021 гг. вместе с ценами на дома. Пандемия COVID-19 привела к потере миллионов рабочих мест в сервисном секторе экономики: ее бывшие работники массово подались в торговцы недвижимостью, сулившей хорошие перспективы. В конце 2020 года число агентов отрасли превышало число домов, выставленных на продажу.
Однако в прошлом году ситуация кардинально изменилась: продажи домов на вторичном рынке жилья (дома уже находившиеся в пользовании) резко сократились - до уровня 2014 года. По данным National Association of Realtors, если в октябре 2022 года в отрасли насчитывалось 1,6 млн агентов по торговле недвижимостью, в январе нынешнего года – 1,5 млн. 
Борьба за клиентов серьезно обострилась и новичкам данной профессии стало трудно конкурировать с опытными работниками, обладающими полезными связями, позволяющими быстрее находить потенциальных покупателей. Часть агентов, решивших заняться другой деятельностью, говорят, что с улучшением ситуации на рынке жилья обязательно вернутся. Другие их коллеги-новички заявляют, что не станут продлевать действие лицензии: попробовали и хватит.
Типичный агент по торговле недвижимостью – данные NAR имеет средний стаж 8 лет, работает 35 часов в неделю. В 2021 году средний заработок агента составил $54300. 80% респондентов заявили, что продолжат данный вид деятельности в ближайшие несколько лет. 
По словам, Лоуренса Юна, главного экономиста NAR, пока трудно ответить на вопрос: является ли нынешнее сокращение числа агентов свидетельством тенденции на исход из отрасли или просто сезонным явлением? Сам он склоняется к тому, что окончание бума на рынке недвижимости определенно влияет на настроения людей. «Как продавцы, так и покупатели не почувствуют снижение качества обслуживания, к их услугам немало опытных работников. Однако для тех, кто видел в профессии агента по торговле недвижимостью возможность найти себя в новом амплуа будет непросто решить: окончательно отказаться от работы в отрасли или предпринять еще одну попытку».
Большинство агентов работают как независимые подрядчики – фрилансеры, такой вид деятельности для них - частичная занятость, которую они совмещают с другим видом трудовой деятельности. Часть из них продолжает сохранять лицензию агента по торговле недвижимостью, надеясь вернуться на рынок, когда он вновь вернется в состояние бума.
Некоторые компании по торговле недвижимостью, такие как Redfin Corp., нанимают агентов в качестве постоянных сотрудников. В 2021 году эта фирма трудоустроила сотни работников, в 2022 году столько же их было уволено после замедления деловой активности на рынке. Массовые сокращения наблюдаются сегодня и в компаниях, предоставляющих ссуды на приобретение дома.
«Многие из новичков не осознают, что торговля недвижимостью – это очень непростое, требующее больших усилий занятие», - говорит Джеки Лоу, главный операционный директор Lamacchia Realty.
С ней согласна владелец брокерской фирмы Лиз Брент. «Новые агенты не понимают сколько сил и энергии требует продажа дома. Поэтому я очень тщательно отбирают людей, которых согласна обучить и взять в штат. Готовить новых агентов – это кропотливая работа и я не хочу иметь случайных людей. Неподготовленный или нежелающий учиться агент может серьезно навредить бизнесу». 
Михаил Трипольский