Кому опасны неплатежи?

18.09.2020 Рынок недвижимости
Лариса Таулевич
(0)
Поделитесь с друзьями:
Кому опасны неплатежи?

В законе о стимулировании экономики, принятом после начала эпидемии, Конгресс предоставил домовладельцам, чьи мортгиджи гарантированы правительством, возможность приостановить ежемесячные выплаты. Ею, по данным Mortgage Bankers Association (MBA), с мая воспользовались почти 4 миллиона заемщиков, или примерно 8% от общего количества, которые позже должны будут вернуть задолженность, но пока не рискуют тем, что их оштрафуют за просрочку.

Пока сложно сказать, позволит ли такая мера добиться главной цели – избежать волны банкротств. Но инвесторам впору задуматься, чем миллионы просроченных платежей могут обернуться для банков и специализированных финансовых фирм, занимающихся ипотечным кредитованием.
Для начала следует учесть, что банки и другие кредиторы очень часто не занимаются вопросами погашения мортгиджей – особенно тех, гарантом которых является правительство. Их продают компаниям наподобие Fannie Mae и Freddi Mac, под залог таких кредитов выпускают акции, после чего права на обслуживание мортгиджей могут быть проданы или переданы по субподряду. Fannie и Freddi оплачивают обслуживание, но такие фирмы несут ответственность перед своими инвесторами, скупившими ценные бумаги, выпущенные под залог ипотечных кредитов.
Обслуживанием мортгиджей занимаются и такие крупные банки, как Wells Fargo и JPMorgan Chase, и ряд независимых фирм (Mr. Cooper Group, New Residential Investment и PennyMac Financial Services). До последнего времени их деятельности ничто не угрожало, поскольку доля мортгиджей на покупку жилья, по которым образовалась задолженность, в конце 2019 года составляла менее 3,8%, что, по данным MBA, являлось минимумом с 1970-х.
Но рост этого показателя может стать проблемой, поскольку перестанет поступать прибыль, в то время как обязательства перед инвесторами следует выполнять. И, как подсчитали в фирме Black Knight, если доля неплательщиков составит 10%, компаниям придется ежемесячно выплачивать из собственных фондов 4,2 миллиарда долларов, что может привести к кризису ликвидности – проще говоря, нехватке оборотных средств. А в итоге обязанность предоставить их будет возложена на правительственного гаранта – то есть, в частности, на Fannie и Freddi.
Они в настоящее время стараются увеличить сумму сбережений, с чем и связано требование регулирующего их агентства – обслуживающие фирмы вначале должны накопить задолженность за 4 месяца, прежде чем обращаться с требованием о компенсации невыплаченных средств. При этом размер их собственных фондов должен быть достаточным для того, чтобы на протяжении этого времени выполнять свои обязательства перед инвесторами. Кроме того, Fannie и Freddi получили возможность выкупать мортгиджи, по которым предоставлена отсрочка на погашение, а сами они будут стимулировать кредиторов, чтобы те в дальнейшем не штрафовали неплательщиков, поскольку санкции могут усугубить кризис неплатежей.
Пока ситуация в данной сфере вполне благополучна. Некоторые региональные банки, занимающиеся обслуживающей деятельностью, в том числе Flagstar Bancorp, даже быстрее вышли из кризиса, чем остальные, после того как в марте индекс S&P500 достиг минимума. Оправились от потрясений и небанковские фирмы – курс акций PennyMac Financial Services, к примеру, с тех пор увеличился на 50%.
Есть и другие возможности избежать кризиса ликвидности. Аналитик KBW Боус Джордж также отметил, что рефинансирование позволит обслуживающим компаниям получить дополнительные средства. А его коллега из BTIG Марк Палмер подчеркнул, что многие заемщики, получившие отсрочку, продолжают вовремя погашать задолженность.
Дальнейшие события во многом будут зависеть от хода эпидемии и ее экономических последствий. Если уровень безработицы останется слишком высоким дольше, чем прогнозируется, увеличится количество домовладельцев, которые воспользуются отсрочкой, а финансовая нагрузка на систему ипотечного кредитования возрастет. При этом нет гарантий того, что Конгресс или Федеральный резерв окажут дополнительную помощь обслуживающим фирмам. И поэтому инвесторам стоит следить не только за долей просроченных мортгиджей, но и за количеством инфицированных…


Автор:  Лариса Таулевич

Возврат к списку


Добавить комментарий
Текст сообщения*
Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Защита от автоматических сообщений