Офисы теряют актуальность

13.05.2020 Рынок недвижимости
Лариса Таулевич
(0)
Поделитесь с друзьями:
Офисы теряют актуальность

Необходимость работать из дома, с которой в период эпидемии столкнулись миллионы американцев, может нанести по сфере офисной аренды такой же удар, какой от роста популярности электронной коммерции получили торговые центры. При этом компании могут ускорить процесс переезда в менее просторные помещения, который наблюдается на протяжении десятилетия и стал причиной того, что сдача офисов приносила меньше прибыли, нежели иной недвижимости.

Свою роль играет и распространение новых технологий – использование таких программ, как Zoom, Microsoft Teams и Google Hangouts позволяет трудиться из дома с той же производительностью. И, как полагает Джина Шимански, менеджер портфолио бостонской компании AEW Capital Management LP – одного из лидеров по управлению инвестиционной недвижимостью, все происходящее способно привести многие компании к выводу о том, что им просто не требуется вызывать столько сотрудников, которые вполне могут работать и удаленно.
В Манхэттене, где офисные небоскребы долгое время принадлежали к категории самой дорогой недвижимости в масштабах всей страны, арендные ставки, некогда достигшие рекордных значений, сокращаются, причем примерно так же существенно, как это происходит во время рецессий. Кроме того, по некоторым оценкам, площадь, предоставленная каждому сотруднику, с момента финансового кризиса сократилась вдвое, примерно до 125-150 квадратных футов, и переход к организации труда на принципах коворкинга может оказать примерно такой же эффект.
В этой ситуации владельцы недвижимости уже не могут диктовать свои условия. Весьма показательно, что акции SL Green Realty Corp. и Vornado Realty Trust, являющихся одними из крупнейших в Нью-Йорке, к концу 2019 года за 5 лет подешевели примерно на 20%, тогда как индекс S&P 500 увеличился на 57%. А опасения, связанные с тем, что арендаторы в условиях кризиса не смогут платить, привели к тому, что за последнее время снижение оказалось еще вдвое более значительным.
Важную роль играет и возраст самой недвижимости. В ремонт высоток, построенных в Манхэттене с конца 1990-х годов, владельцы вложили миллионы долларов, что сделало эти объекты одними из самых дорогих. Но ныне, по словам Скотта Кроу, главного инвестиционного аналитика филадельфийского CenterSquare Investment Management, возведенные в последние годы здания пользуются все большей популярностью, которая, как он полагает, будет только увеличиваться.
Манхэттен был эпицентром наивысшей активности по строительству офисной недвижимости, начиная с 1980-х годов. В настоящее время, по оценке брокерской фирмы Newmark Knight Frank, продолжается возведение объектов общей площадью 13,1 миллиона квадратных футов. И хотя она составляет лишь 3% от общегородского показателя, такое количество может заметно увеличить долю пустующих помещений в случае экономического кризиса.
Если в районах Far West Side и Plaza District, а также на Park Avenue, где расположено немало хедж-фондов, ставка аренды превышает 100 долларов за квадратный фут, в ранее построенных зданиях к югу от Times Square и даунтауне она, как правило, вдвое ниже. На ценах негативно отражается и то, что компании, как правило, снимают на 20% больше площади, нежели необходимо, – с тем чтобы в дальнейшем разместить новых сотрудников. Но нередко под непосредственную деятельность используются всего 40-60% помещений, тогда как остальные сдают в субаренду или превращают в общие зоны, а это, как отметил Стивен Саут, директор по дизайну нью-йоркской архитектурной фирмы Spectorgroup, приводит к уменьшению прибыли.
Введение мер социального дистанцирования в наименьшей степени отразилось на сферах финансового и промышленного обслуживания, поскольку такую работу можно выполнять и из дома. Однако технологические компании, являющиеся в Нью-Йорк-Сити лидерами по созданию новых рабочих мест, в целом не смогли пойти по такому же пути.
Как подчеркнул Скотт Нельсон, главный управляющий по вопросам аренды брокерской компании Colliers International из Атланты, спрос на сдаваемые помещения может снизиться из-за роста популярности удаленной работы, но в то же время сотрудников, для которых она невозможна, придется рассаживать подальше друг от друга. Таким образом, в целом снимаемая площадь может даже увеличиться, хотя останется нерешенным вопрос о том, как находиться на рекомендуемой дистанции в 6 футов в лифтах. Если же запускать по одному-два человека, то у входа в здания выстроятся очереди, да и износ самой техники будет гораздо более быстрым.
«Компании вынуждены решать, какая площадь им реально нужна и сколько должно быть филиалов в том или ином городе, – подытожил Нельсон. – Арендаторы ныне диктуют правила, и не исключено, что центральные деловые районы лишатся в их глазах привлекательности».


Автор:  Лариса Таулевич

Возврат к списку


Добавить комментарий
Текст сообщения*
Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Защита от автоматических сообщений