По карману ли американцам покупка дома?

По карману ли американцам покупка дома?

20.05.2022 Рынок недвижимости
Михаил Трипольский
(0)
Поделитесь с друзьями:
По карману ли американцам покупка дома?

Высокая инфляция, увеличение Федеральным резервом учетной кредитной ставки только подстегивает американцев в их желании приобрести собственный дом.

Потенциальных покупателей не останавливает рост цен на недвижимость, наблюдаемый повсеместно, и возросший размер моргиджа – ставка ссуды на покупку жилья поднялась с 3,1 в конце 2021 года до 5,1% в начале мая – это самый большой показатель за более чем 10 лет. Рост моргиджа в I квартале с.г. – дополнительное основание для гонки за домом, люди обеспокоены, что моргидж в ближайшее время станет еще дороже.
Бум на недвижимость наблюдается два последних года по всей стране. «Неопределенность, связанная с инфляцией, повышает ажиотаж на рынке недвижимости», – говорит в интервью «Нью-Йорк таймс» Саймон Бленчард, профессор Джорджтаунского университета, эксперт в области финансовых настроений потребителей. – Для многих потенциальных покупателей нынешние цены на дома представляются вполне приемлемыми, они считают, что их семейный бюджет достаточен для такого приобретения. Сегодня – да, а через несколько лет? Вот в этом и проблема».
В марте, указывают эксперты National Association of Realtors (NAR), общенациональная медианная цена дома составила $375300 – на 15% выше, чем в марте 2021 года - $326300. 

По данным NAR, в I квартале 2022-го медианная стоимость дома на одну семью выроста в 181 из 185 мегаполисов, в среднем на 15,7%, составив $368 тыс. При самых высоких темпах роста моргиджа за 35 лет наблюдается двузначное увеличение показателя роста цен на дома – на 10% в 71% мегаполисов из 185. В IV квартале этот рост затрагивал 67% мегаполисов. 
Увеличение стоимости домов вызывает у специалистов рынка недвижимости резонный вопрос об их доступности. При внесении аванса (down payment) за медианный дом в размере 10%, сумма месячного платежа за полученный моргидж составляет сегодня $1834 – это на 49% больше, чем год назад - $1235. Месячная плата за моргидж при покупке дома на одну семью составляет в среднем $1383 против 1064 в 2021 году. А ведь помимо этих выплат, напоминают эксперты, домовладельцы должны платить налоги на недвижимость, оплачивать страховку на дом, а также страховку на моргидж, которая часто требуется при внесении down payment меньше 20%. 
В условиях высокой инфляции и роста цен на товары и услуги азарт, охватывающий покупателей, выглядит не всегда рационально, исходя из их реальных финансовых возможностей. Как пишет «Нью-Йорк таймс», стремясь любой ценой победить в борьбе за дом, люди отказываются от такой необходимой меры, как предварительная инспекция недвижимости, что может выйти им боком после заключения сделки.
«Сегодня мы наблюдаем явный дефицит здравого смысла в гонке за покупкой дома», - подчеркивает Джейк Нортруп, эксперт в финансовых вопросах для молодых семей. Он и его супруга решили отложить на год покупку дома и скопить больше денег для будущей сделки. 
Чета Нортруп не одинока в таком подходе, что видно из статистики сокращения обращений за предоставлением моргиджа. Возможно, они правы. Газета «Уолл-стрит джорнэл» ссылается на мнение экономистов, полагающих, что рост ставки ссуды на приобретение жилья может привести к замедлению роста цен на дома в конце нынешнего года.
Как бы там ни было, уровень конкуренции на рынке недвижимости продолжает оставаться очень высоким по целому ряду причин. Одна из главных – хронический дефицит предложения домов. Продолжает играть свою роль тенденция пандемии COVID-19 – работа на удалении. Кроме того, участниками сражений за жилые объекты выступают люди поколения миллениалов, вступившие в возраст потенциальных покупателей. 
Потенциальным покупателям из числа читателей нашей газеты следует прислушаться к предупреждениям экспертов. Перед тем как вы вступите в конкурентную борьбу за дом, примите во внимание не только то, сколько вы можете потратить на покупку дома сегодня, но, сколько вам придется платить за него завтра. 
Финансовые консультанты рекомендуют составить список предстоящих расходов, в который следует включить пенсионные счета, деньги, которые вы станете откладывать на учебу детей в колледже и т.д. Затем сравните семейные расходы с ценами на дома и ваши домовладельческие возможности.
«Дело не только в приемлемой ставке моргиджа, - говорит Нортруп. – Следует также учитывать, хватит ли у вас денег на содержание дома. Главная ошибка покупателей, которую они совершают при приобретении недвижимости – это непонимание или недооценка того, как будут затронуты остальные аспекты, связанные с финансовым положением их семей». 
Что можно считать границей доступности при покупке жилья? Ответ на этот вопрос зависит от доходов семьи, ее размера и других факторов.
Федеральные власти в течение долгого времени, еще с 20-х годов прошлого века, рассматривали в качестве серьезного бремени для семейного бюджета жилищные расходы в размере 25% от дохода. Это показатель возник из расчета оплаты месячной аренды квартиры недельным заработком семьи. Его стали применять в национальной жилищной политике: малоимущая семья не должна была платить больше 25%, а с 1981 года – 30% за квартиру в праджекте.
Некоторые финансовые эксперты перенесли этот стандарт в 30% и на домовладение. Расходы на содержание дома не должны превышать 28%: выплаты за моргидж, налоги на недвижимость, страховка на дом и 1-2% - расходы на ремонт и эксплуатацию объекта. Понятно, что этот стандарт в 30% не применим повсеместно, особенно в мегаполисах, где оплата аренды часто превышает 30% дохода семьи. И город Нью-Йорк этому наглядный пример – здесь немалое число семей с небольшим доходом вынуждено расходовать на аренду до 50% своего дохода.
«Я никогда не говорю своим клиентам, чтобы они строго придерживались при калькуляции своих жилищных расходов показателя в 30%. На самом деле, он может быть выше», - говорит финансовый консультант Том Блоуэр.
Повышение ставки моргиджа, наблюдаемого сегодня, может внести серьезные изменения в расчеты потенциальных покупателей. 
По словам Эрика Роберджи, финансового консультанта из Бостона, семья с годовым доходом в $125 тыс., которая хочет внести при покупке дома аванс в 20% и тратить на его содержание не более 28% своего совокупного дохода (примерно $35 тыс.,), может без серьезных проблем приобрести и владеть недвижимостью стоимостью $465 тыс. при ставке моргиджа в 3%. 
При ставке в 5% и стоимости дома в $405 тыс. Роберджи допускает, что расходы на содержание дома могут быть даже ниже – 23%, однако для многих мест в США эта цифра недостижима. «Наши прикидки доступности недвижимости не изменились, однако резкое повышение ставки моргиджа вносит серьезные коррективы при оценках реальной доступности жилищных объектов», - говорит эксперт.
Принимая во внимание, что пандемия подтолкнула многие семьи сменить городскую «прописку» на пригородную, в расчет следует принимать и такие расходы, как стоимость переезда, приобретение новой мебели и расходы на проезд до места работы, если человек не трудится на отдалении от офиса.
Присматриваясь к покупке дома, некоторые полагают, что они сэкономят, приобретая его в плохом состоянии. Сегодня это может привести к обратным результатам, предупреждают эксперты. Одна из причин – сбой в цепи поставок, в том числе и материалов для дома, цены на которые, по понятным причинам, резко выросли. Стало сложнее найти и строительные бригады. Восстановление или модернизация дома сегодня обойдется покупателю намного дороже, чем это было несколько лет назад.
Многие покупатели предпочитают получить ссуду на приобретение недвижимости с регулируемой процентной ставкой – adjustable rate mortgages. Этот вид кредитов отличается от ипотеки с фиксированной ставкой тем, что ставка по ипотеке может изменяться в течение срока ее действия.
В случае с adjustable rate mortgages ставка кредита в целом ниже, чем при ипотеке с фиксированной ставкой, на период от 3 до 5 лет. После указанного срока ставка становится выше и может менять каждый год.
По данным Freddie Mac., ставка adjustable rate mortgages составляла в конце апреля с.г. 3.78%, а год назад она – 2.64%. 
Сегодня наблюдается увеличение числа покупателей недвижимости, обращающихся за adjustable rate mortgages. По данным Mortgage Bankers Association на 22 апреля с.г., на них пришлось 9% всех заявлений на предоставление жилищной ссуды – это вдвое больше, чем в январе с.г. и самый высокий показатель с 2019 года. 
Однако такой вид ссуды подходит не всем, говорят эксперты, а тем из них, кто не намеревается прожить долгое время в приобретенном доме. Если человек имеет в виду продать свой дом выгоднее, чем купил, прежде чем ставка начнет повышаться, такая сделка оправдана. В другом случае серьезное увеличение ставки после пяти лет ее низкого показателя может не только сильно ударить по карману, но и привести к потере недвижимости. Как это имело место в 2008 году, когда разразился кризис на рынке недвижимости. Даже при условии, что получение моргиджа с регулируемой процентной ставкой сегодня безопаснее, чем 14 лет назад, следует хорошо подумать, прежде чем отдать предпочтение ей, а не ипотеке с фиксированной ставкой. 
При покупке дома, напоминают эксперты, принимайте во внимание все другие расходы, а не только на оплату ссуды на жилье и проценты по ней: коммунальные счета, налоги на недвижимость, нежелательные, но, увы, довольно частые затраты на устранение различных технических проблем, ремонтные работы, выплаты, которые приходится делать брокерам при покупке и продаже дома.
Михаил Трипольский 


Автор:  Михаил Трипольский

Возврат к списку


Добавить комментарий
Текст сообщения*
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Защита от автоматических сообщений