Поколение арендаторов

04.12.2019 Рынок недвижимости

(0)
Поколение арендаторов

Молодые американцы часто жалуются, что им не по средствам приобретение собственного дома, вследствие чего они вынуждены снимать жилье. Но на самом деле такая ситуация только помогает им сэкономить.

Принято считать, что наличие своего дома и рост цен на него позволяет стать представителем среднего класса, однако такая тенденция давала о себе знать в минувшие десятилетия. И она была связана исключительно с тем, что размер выплат по мортгиджу заставлял владельцев по возможности экономить, чтобы не выйти на пенсию, имея задолженность. А в наибольшей степени односемейные дома дорожали, поскольку становились все более просторными и комфортными.
Индекс, разработанный профессором Робертом Шиллером из Йельского университета, позволяет определить, как меняются цены на жилье, находящееся в одном и том же состоянии, просто с течением времени. Такая модель показывает, что односемейный дом, с учетом общей инфляции, становился дороже лишь на 1,1% в год, начиная с 1972-го. А то, что показатель был во многих случаях выше, связано лишь с ремонтом и другими усовершенствованиями, которые вносили жильцы.
За этот же период фиксированная ставка по моргиджу с 30-летним сроком погашения ежегодно увеличивалась на 4,1% – то есть расходы владельца составляли 3% в год, не считая налогов, стоимости ремонта, оплаты бытовых услуг и страховки. Наличие собственной недвижимости становилось все менее выгодным, и не удивительно, что в 2016 году владельцами была лишь треть «миллениалов», тогда как среди представителей «поколения Х» и бэби-бумеров, когда те находились в соответствующем возрасте в 2001-м и 1989-м, этот показатель был равен 50%.
В результате доля собственников жилья среди тех, кому менее 35 лет, сократилась на 7,2 процентного пункта – с 43,6% в середине 2004 года, когда она достигла максимума, до 36,4% в середине 2019-го, тогда как в целом, с учетом всех возрастных категорий, произошло снижение на 5,1 пункта – с 69,2% до 64,1%.
Кроме того, «миллениалам» грозят финансовые проблемы, с которыми не сталкивались ранее. По данным Федерального резерва, в 2016 году сумма всех активов молодого домохозяйства составляла 92 тысячи долларов – на 40% меньше по сравнению с представителями «поколения Х» в том же возрасте, и на 20% меньше, чем у бэби-бумеров. В частности, это связано с тем, что многие родившиеся в 1980-1996 годах, начали трудовую деятельность в период рецессии или вскоре после нее, и, как свидетельствует история, не смогут достичь того же уровня благосостояния. Ведь рост уровня безработицы на 5% приводит к тому, что за первое десятилетие зарплата молодого специалиста оказывается на 10% ниже.
Некоторые «миллениалы» к тому же приобрели жилье во время бума на рынке рискованного ипотечного кредитования, закончившегося крахом. Они полагали, что смогут купить недвижимость без первоначального взноса, и вообще не будут тратиться, поскольку постоянный и быстрый рост цен позволит постоянно проводить рефинансирование. Поэтому кризис в данной сфере и последовавшее снижение цен на треть оказалось для них ударом, особенно в свете того, что подобное удешевление в масштабах всей страны произошло впервые с 1930-х годов.
После этого стандарты кредитования значительно ужесточили, тогда как доходы и рост общей суммы активов «миллениалов» оказался ниже обычного. Вследствие этого, по собственной воле или из необходимости, многие перешли в разряд арендаторов. Свою роль сыграло и то, что девелоперы начали гораздо активнее возводить многоквартирные дома – в сентябре количество строящихся объектов составило 340 тысяч, превысив предыдущий рекорд.
Что же касается новых односемейных домов, то их количество в годовом исчислении снизилось с 1,82 миллиона в январе 2006-го до 350 тысяч в марте 2009-го, а ныне равно лишь 920 тысячам, что гораздо ниже 1,2 миллиона – среднего показателя в долгосрочной перспективе.
Свою роль сыграли и инвесторы, которые стали скупать такое жилье, чтобы сдавать его в аренду. В частности, только в прошлом году они приобрели 20% объектов, принадлежащих к трети наиболее недорогих, тогда как ранее этот показатель составлял в среднем 15%. И это тоже привело к снижению шансов тех, у кого ранее не было собственной недвижимости, стать владельцем.
Многие «миллениалы» смирились с происходящим. Опрос, проведенный компанией Freddie Mac, показал, что за 4 года доля тех, кто убежден, что всегда будет снимать жилье, возросла на 4 процентных пункта – до 24%.
Кроме того, с февраля 2018-го доля молодых американцев, которые считают, что тратят меньше на оплату аренды, чем на обслуживание собственного дома, увеличилась на 15 пунктов – до 82. И это несмотря на то, что ставка, по состоянию на II квартал, составила в среднем по стране 1 тысячу 8 долларов, а за 1980-2016 годы увеличивалась на 20% быстрее уровня инфляции.
Таким образом, популярность аренды может сохраниться и даже стать еще выше, в связи с чем я предпочитаю инвестировать в сдаваемую недвижимость, если, конечно, она расположена в перспективном районе.
Гэри Шиллинг, президент консалтинговой фирмы A. Gary Shilling & Co. (Нью-Джерси) и автор книги The Age of Deleveraging: Investment Strategies for a Decade of Slow Growth and Deflation

Возврат к списку


Добавить комментарий
Текст сообщения*
Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Защита от автоматических сообщений