Снижения ставок недостаточно

Снижения ставок недостаточно

15.04.2020 Рынок недвижимости

(0)
Поделитесь с друзьями:
Снижения ставок недостаточно

Пожалуй, еще никогда мортгиджи не были так доступны, как в настоящее время. Можно ожидать, что вследствие этого активность в сфере недвижимости возрастет, что пойдет только на пользу всей экономике.

Однако ныне эффект от этого меньше, чем ранее. Жилищный рынок все еще полностью не оправился от последствий финансового кризиса 2008 года, и благодаря низким ставкам решить его проблемы не удастся. Ведь свою роль продолжают играть такие негативные для девелоперов факторы, как дороговизна земельных участков, строгие правила зонирования, нехватка квалифицированных специалистов и высокие требования, предъявляемые кредиторами.
В прошлом удешевление заемных средств действительно приносило оживление в сферу недвижимости, что способствовало развитию экономики в целом. Возрастало количество строящихся и продаваемых домов, новые владельцы дополнительно тратились на мебель и бытовую технику, а те, кто приобрел жилье ранее, могли провести рефинансирование и купить на сэкономленные деньги автомобиль или еще что-нибудь дорогостоящее.
Эта тенденция дала сбой в период, когда строительная индустрия оправлялась от краха на рынке жилья, спровоцировавшего кризис 2008 года. С 2010-го ежегодно появлялась только 681 тысяча новых односемейных домов, тогда как за период с 1960-го по 2003-й (то есть до начала эпохи бума) этот показатель, по данным Бюро переписи и Министерства жилья и городского развития, составлял 1,07 миллиона. Он, как отметил Дэвид Берсон, главный экономист финансовой компании Nationwide, увеличился в 2019-м, но лишь ненамного — до 888 тысяч.
Кроме того, по сведениям Бюро экономического анализа (BEA), жилищные инвестиции, то есть сумма вложений в строительство одно- и многосемейных домов, ремонт и комиссионные брокеров, ныне составляют 3,1% валового внутреннего продукта. Это больше, нежели последний минимум, который был зафиксирован в 2011 году (2,4%), но заметно ниже среднего значения за долгосрочный
период — 5,4%.
Снижение активности девелоперов означает, что вся сфера недвижимости меньше способствует экономическому развитию. За 1950-2003-й, как отметили в BEA, такие инвестиции обеспечивали увеличение ВВП в среднем на 0,27 процентного пункта в квартал, но в 2010-м (первом полном календарном году после кризиса) их вклад сократился до 0,13 пункта. А в 2019-м снижение размера вложений в новое строительство привело к тому, что ВВП оказался на 0,6 пункта меньше ожидаемого.
Повышение спроса важно не только для девелоперов. Так, в 2015 году владелец новой недвижимости, по подсчетам National Association of Home Builders (NAHB), тратил на бытовую технику, мебель и ремонт в среднем на 4,5 тысячи долларов больше, нежели тот, кто оставался в ранее приобретенном доме. На дополнительные расходы шли и те, кто покупал жилье на вторичном рынке, хотя разница была не столь значительной.
Ныне сказывается и другая посткризисная тенденция — все больше американцев, как отметила Дженни Шутц, экономист Brooking Institution, арендуют дома и квартиры. К тому же по мере сокращения количества покупателей девелоперы стали возводить больше многоквартирных домов вместо односемейных, вследствие чего доля первых увеличилась с 24% от общего объема нового строительства в 1990 году до 34% в 2009-м. В этом, разумеется, нет ничего плохого, но подобная активность дает меньший общий эффект: появление квартиры в высотке, по словам Роберта Дитца, главного экономиста NAHB, равноценно
созданию одного рабочего места
с полной занятостью, тогда как
односемейного дома — трех.
В то же время рост спроса на арендуемую недвижимость привел к увеличению ставок, вследствие чего у жильцов осталось меньше денег для того, чтобы тратить их на какие-либо товары или откладывать на будущее — для внесения первого платежа при покупке собственной крыши над головой. И, как показал анализ, проведенный Сэмом Хатером, главным экономистом ипотечной фирмы Freddie Mac, за 2000-2016 годы дороговизна недвижимости обернулась тем, что представители младшего поколения приобрели примерно на 70 тысяч меньше объектов, чем могли бы при сохранении благоприятных для них условий.
В свою очередь рост цен связан не только со спросом, но и со сложностями, которые испытывают девелоперы. Это и нехватка квалифицированных кадров, и ограничения по этажности, играющие особую роль в самых крупных городах, таких, как Нью-Йорк и Лос-Анджелес, где экономическая ситуация улучшается быстрее, чем в целом по стране, что способствует в том числе развитию рынка труда и, соответственно, наплыву потенциальных покупателей. В целом, как подчеркнула Дэрил Фейруизер, главный экономист брокерской онлайн-компании Redfin, все это увеличило расходы на возведение недвижимости и сделало его менее прибыльным, что и отразилось на вкладе такой
деятельности в рост ВВП.
Безусловно, экономика должна выиграть от крайне низких процентных ставок, поскольку домовладельцы начнут проводить перекредитование и экономить на ежемесячных выплатах, что может простимулировать потребительский спрос на другие товары. Кроме того, займы станут гораздо выгоднее и для
потенциальных покупателей.
О том, что такие тенденции могут оказаться достаточно выраженными, сообщила компания Better. com, которая ежемесячно предоставляет мортгиджи на среднюю сумму в 700 миллионов долларов. Только за первые 10 дней марта общее количество поступивших заявок оказалось лишь немногим меньше, чем за весь февраль. И хотя большую часть составляли запросы на рефинансирование, возросло и количество тех, кто хотел получить кредит на приобретение недвижимости.
Лариса Таулевич



Возврат к списку


Добавить комментарий
Текст сообщения*
Загрузить файл или картинкуПеретащить с помощью Drag'n'drop
Перетащите файлы
Ничего не найдено
Защита от автоматических сообщений